Rotterdamse huurzaken wekken altijd onze belangstelling. Maar als de kwestie zich afspeelt in het naast ons gelegen Beurs-World Trade Center, heeft dat helemaal onze interesse.

De kwestie ziet op een Rotterdams advocatenkantoor dat een ruimte huurt in het Beurs-WTC. Voor de verhuur van de bedrijfsruimten in het Beurs-WTC maakt de verhuurder reclame met teksten als: "De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen" en "van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u ook". Het advocatenkantoor huurt sinds 2012 de bedrijfsruimte in het Beurs-WTC. De huurprijs voor de ruimte bedraagt ongeveer € 35.000,-- per kwartaal. Vanaf 2014 is de verhuurder van het Beurs-WTC ook ruimtes gaan verhuren aan een schoolinstelling. Dit heeft tot gevolg dat er in grote getale scholieren rondlopen op de verdieping waar het advocatenkantoor een ruimte huurt. Het advocatenkantoor ondervindt hiervan overlast en stelt deze overlast aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

De definitie "gebrek" wordt in artikel 7:204 lid 2 BW door de wetgever als volgt uitgelegd: "gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te kennen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van een overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft".

Het advocatenkantoor meent dat de gehuurde ruimte niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten, nu zij vooraf niet kon en hoefde te verwachten dat er in een kantooromgeving ruimtes zouden worden verhuurd aan een schoolinstelling, die deze ruimtes als leslokalen gebruikt. Om die reden heeft het advocatenkantoor in september 2015 de verhuurder in kennis gesteld van dit gebrek, waarna zij vanaf het vierde kwartaal van 2015 per kwartaal ongeveer 70% van de verschuldigde huurprijs heeft betaald.

De verhuurder is vervolgens een procedure tegen het advocatenkantoor gestart waarin de huurachterstand is gevorderd. Het advocatenkantoor stelt een tegeneis in, namelijk dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de inhouding c.q. opschorting van de betaling van de huur juist is, de huurprijs vanaf 23 oktober 2014 (het moment waarop de schoolinstelling de ruimte in gebruik is gaan nemen) met 30% wordt verminderd en ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.

De kantonrechter is het in haar vonnis met het advocatenkantoor eens dat hier sprake is van een gebrek. Daarbij overweegt de kantonrechter dat de scholieren "op zich niets bijzonders hoeven te doen om tot het oordeel te komen dat sprake is van een gebrek. Zij hoeven bijvoorbeeld niet per se overlast te veroorzaken (hoewel de aanwezigheid van een groot aantal scholieren de druk op de liften en de toiletten zal vergroten wat op zich al tot overlast leidt)". Volgens de kantonrechter past enkel de aanwezigheid van scholieren al niet bij een "representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam" (waar het Beurs-WTC in het verleden wel haar kantooradres mee heeft aangeprezen). De verhuurder van Beurs-WTC heeft in haar verhuurbrochures altijd duidelijk gemaakt wat de functie van het Beurs-WTC was: "een kantoorgebouw, geen schoolplein", aldus de kantonrechter.

De kantonrechter oordeelt dan ook dat dit gebrek tot een vermindering van het huurgenot leidt en dit het advocatenkantoor het recht geeft een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (ex artikel 7:207 lid 1 BW.). De kantonrechter acht de huurprijsvermindering met 30% redelijk en oordeelt dan ook dat de gevorderde huurachterstand (die gelijk staat aan de 30% van de oorspronkelijk verschuldigde huurprijs) wordt afgewezen. Voorts oordeelt de kantonrechter dat de huurprijsvermindering niet vanaf 23 oktober 2014 geldt (het moment waarop de schoolinstelling de ruimtes in het Beurs-WTC in gebruik heeft genomen), maar vanaf het vierde kwartaal van 2015, nu het advocatenkantoor pas in september 2015 de verhuurder schriftelijk van het gebrek in kennis heeft gesteld. Naast de verklaring voor recht dat het advocatenkantoor terecht een deel van de huurprijs heeft ingehouden, komt de kantonrechter tevens tot het oordeel dat de verhuurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en dat deze tekortkoming de door het advocatenkantoor gevorderde ontbinding rechtvaardigt. De huurovereenkomst wordt dan ook ontbonden per 1 januari 2017.

Naar de letter van de wet is deze uitspraak van de kantonrechter niet heel erg verrassend. Immers, voorafgaand aan de huurovereenkomst kon en mocht het advocatenkantoor verwachten dat de ruimtes in het Beurs-WTC als kantoorruimtes zouden worden verhuurd en niet als leslokalen voor een schoolinstelling. Desalniettemin zal deze uitspraak bij bepaalde verhuurders de nodige impact hebben, met name in de gevallen waarbij zij de leegstand van kantoren op niet-traditionele wijze (door bijvoorbeeld te verhuren aan scholen, kerkinstellingen et cetera) wensen te verhelpen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).