Met het grote aantal ZZP'ers in ons land komt regelmatig de vraag naar boven of de huurwoning kan worden ingezet voor bedrijfsmatige activiteiten. In veel gevallen hebben verhuurders een verbod opgenomen in de huurovereenkomst of bijbehorende algemene voorwaarden, dat bedrijfsmatig gebruik van de woning verboden is. Los daarvan kan de vraag worden gesteld of bedrijfsmatig gebruik altijd in strijd is met de woonbestemming. Kunnen verhuurders hun contractuele verbod handhaven? Waar ligt de grens van wat een verhuurder aan bedrijfsmatig gebruik dient te accepteren? Aan de hand van uitspraken worden de kaders waarbinnen een huurder zijn bedrijf in de woning kan uitoefenen duidelijker. Ik ga wat uitvoeriger in op gastouderopvang, mede omdat de rechtbank Rotterdam daar recent een oordeel over heeft gegeven.
Wanneer de woning wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, dan is er sprake van bedrijfsmatig gebruik. Dat kan strijd opleveren met de woonbestemming. We kennen allemaal de schoonheidsspecialiste of pedicure aan huis. Ook een pension, gastouderopvang, een verzekeringskantoor of – wat meer exotisch – hennepteelt of prostitutie valt onder bedrijfsmatig gebruik.
Niet elke vorm van bedrijfsmatig gebruik kan worden verboden. Wanneer een ZZP'er zijn of haar werkzaamheden enkel met een laptop verricht aan de keukentafel of in een als kantoor ingerichte slaapkamer, is er geen vuiltje aan de lucht. Wanneer de woning voor een groot deel of overwegend wordt ingezet voor het bedrijf van de huurder, dan betreden we een grijs gebied, waarover met enige regelmaat wordt geprocedeerd. Wat uit de rechtspraak kan worden opgemaakt, is dat rechters kijken naar het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt voor het bedrijf van de huurder ten opzichte van het totale vloeroppervlak van de woning, of er sprake is van overlast, veiligheidsrisico's en/of illegale activiteiten.
De Hoge Raad heeft zich in het verleden al eens uitgelaten over het bedrijfsmatige gebruik van een huurwoning, maar wel in algemene bewoordingen. De Hoge Raad geeft geen duidelijke criteria, maar oordeelt wel dat de woning overwegend moet worden gebruikt als woonruimte. De casus waarover de Hoge Raad oordeelde was als volgt: een vertegenwoordiger in ramen had zijn bedrijf aan huis. Hij gebruikte de garage voor opslag en reparatie en had een slaapkamer als kantoor in gebruik. Er was volgens de Hoge Raad geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de woonfunctie nog aanwezig was. De huurder gebruikte zijn woning overwegend als woning en niet als bedrijfsruimte. Als je deze lijn doortrekt, snap je ook wel dat het hebben van een schoonheidssalon in één slaapkamer van de woning ook niet snel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Kantoor aan huis
De kantonrechter te Amsterdam heeft zich uitgelaten over de vraag of een kantoor aan huis in strijd is met de bestemming 'wonen'. Dat is in beginsel niet het geval. De ontbinding van de huurovereenkomst is volgens de kantonrechter gerechtvaardigd als een woning uitsluitend als kantoor wordt gebruikt.
Bakkerij aan huis
Voor een huurder die naar eigen zeggen 'een uit de hand gelopen hobby' in de huurwoning uitoefende door brood te bakken in aantallen die het eigen gebruik oversteeg, liep het slecht af bij de rechtbank Limburg. In een vonnis van 2 november 2016 overwoog de kantonrechter dat het op regelmatige basis verrichten van bakkersactiviteiten in de woning ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dit geval was ook nog sprake van overlastklachten van de buurman.
Ondernemers die dus thuis eten voorbereiden in het kader van cateringactiviteiten of ten behoeve van een foodtruck moeten zich dus afvragen of deze werkzaamheden niet in strijd zijn met de woonbestemming van de huurwoning.
Gastouderopvang
Een vaak voorkomende bedrijfsmatige activiteit in woningen is gastouderopvang. Het hof Den Haag heeft in 2015 een uitspraak gedaan over de vraag of gastouderopvang in een huurwoning is toegestaan. Recent, bij vonnis van 19 januari 2018, heeft de Rechtbank Rotterdam zich ook uitgelaten over de vraag of het beroepshalve opvangen van kinderen een inbreuk vormt op de woonbestemming van een huurwoning. De rechtbank Rotterdam heeft de uitspraak van het hof niet gevolgd. Beide uitspraken volgen hieronder.
In de situatie die speelde bij het hof Den Haag had de huurder zich in het handelsregister en bij een gastouderbureau ingeschreven. Zij is als gastouder, tegen betaling, kinderen van derden in de woning gaan opvangen en zij oefende ook daadwerkelijk zonder toestemming van de verhuurder een bedrijf uit. De verhuurder vorderde de beëindiging van het bedrijf op straffe van een dwangsom en deze vordering heeft het hof toegewezen. Het hof overwoog onder meer: "Naar het oordeel van het hof kan onder het gebruik als woonruimte uitsluitend ten behoeve van "huurder en leden van zijn gezin" redelijkerwijs niet worden verstaan het gebruik door huurder als gastouder ten behoeve van de opvang van een of meer kinderen van derden (...)
Naar het oordeel van het hof heeft verhuurder er gerechtvaardigd belang bij dat het gehuurde wordt gebruikt overeenkomstig het doel waarvoor het is verhuurd, waaronder het belang van verhuurder dat er geen onduidelijkheid ontstaat over het toepasselijke huurregime. Bovendien dient verhuurder als verhuurster te waken voor (potentiële) overlast voor omwonenden. Het in de woning - een bovenwoning - structureel opvangen van kinderen van derden, naast eigen kinderen, vergroot het risico op overlast. Voorts heeft verhuurder belang bij het voorkomen van onwenselijke precedentwerking door het toestaan van bedrijfsmatige en potentieel overlast gevende activiteiten in een huurwoning met woonbestemming. Deze belangen acht het hof zwaarwegend, ook indien huurder haar oppasactiviteiten zou beperken tot een bepaald aantal kinderen of uren. In het licht van deze belangen weegt het zuiver financiële belang van huurder - die eerder was aangewezen op een uitkering - onvoldoende zwaar. "
Bij de rechtbank Rotterdam liep het anders af voor de huurder, die twee woningen huurde. De rechtbank oordeelde als volgt: "In casu gaat het om het opvangen van kinderen in een woonruimte, alsof de opgevangen kinderen in een ander gezin zijn. Daarmee verschilt de kinderopvang niet of nauwelijks van een gewone gezinssituatie. Woonruimte mag worden gebruikt om er te wonen met een gezin. De kinderopvang verschilt daar feitelijk niet van. Het verschil is dat er in het algemeen, maar ook in deze zaak, meer kinderen worden opgevangen dan in een gewoon gezin. [De huurder] verklaart dat zij niet meer dan vier kinderen opvangt, naast haar eigen gezin met vier kinderen, die, naar de kantonrechter begrijpt, wat ouder zijn. Gelet op de grootte van de (twee) woningen is dat niet een excessief aantal kinderen. [...] Het is niet zo dat door het aantal kinderen de woning(en) per definitie zullen worden uitgewoond of dat de waarde van het gehuurde afneemt door een dergelijk aantal kinderen. Wel zorgt de kinderopvang voor extra bezoek aan huis, omdat de kinderen iedere dag [...] worden gehaald of gebracht door de eigen ouders. Ook deze omstandigheid behoeft niet of nauwelijks af te wijken van de gewoonten in een gewoon gezin. Ook zonder opvang zal het ene huishouden meer bezoek ontvangen dan het andere. Alles overziende kan niet worden gezegd dat de kinderopvang een buitenproportioneel intensiever gebruik van het gehuurde oplevert. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat, onweersproken, is gesteld dat van overlast nog nimmer is gebleken. Van belang is tevens dat de beide gehuurde woningen over een eigen ingang en trappenhuis beschikken en dat er geen andere woningen zijn aangewezen op deze toegang. De kantonrechter oordeelt dat de aard van de economische activiteit in het gehuurde, zoals hiervoor weergegeven, niet vergt dat daarvoor toestemming wordt gevraagd aan de verhuurder, zolang [de huurder] ook zelf in het gehuurde blijft wonen."
De kantonrechter licht nog wel toe waarom hij van het arrest van het hof afwijkt.
"In de door het Hof beoordeelde zaak waren de feiten anders dan in de onderhavige zaak. Zo bepaalde de huurovereenkomst, anders dan in de onderhavige zaak, dat voor beroepsmatig gebruik uitdrukkelijk toestemming van de verhuurder nodig was. Die toestemming werd niet verleend. Voorts ging het om een bovenwoning waardoor, anders dan in de onderhavige zaak, het risico van overlast door het ophalen en wegbrengen van de kinderen als groot werd ingeschat. Ook speelde een rol dat de woonruimte in de door het Hof behandelde zaak werd gehuurd van een woningcorporatie (...). Aannemelijk is dat dan sprake is van een sociale huurwoning, temeer nu de betrokken huurder, voordat zij inkomsten uit kinderopvang genereerde van een bijstandsuitkering afhankelijk was.
Dit betekent dat voor die woning toewijzingsregels gelden en ook dat sprake is van een gesubsidieerde, lagere, huurprijs dan op grond van de markt mogelijk is.
In een dergelijke omstandigheid is niet snel aanvaardbaar dat de gesubsidieerde woonruimte wordt gebruikt om er zelf een inkomen aan te ontlenen.
In de onderhavige situatie is dat anders. De huurprijzen van de beide gehuurde woningen zijn weliswaar niet geliberaliseerd, maar dat betekent niet dat van sociale huurwoningen sprake is. Niet is gesteld of gebleken van een verhuur die wordt gesubsidieerd door de overheid en ook is niet gebleken van woonruimten die vallen onder een woningverdelingssysteem."
Ik besluit met een advies: Vraag als huurder toestemming voor het gedeeltelijke gebruik als bedrijfsruimte als het bedrijf een aanzienlijk deel van de woning in beslag neemt, als er sprake is van een sociale huurwoning (gehuurd van een woningcorporatie), als er overlast verwacht kan worden. Kijk bij je beoordeling of je ook voldoet aan de gemeentelijke verplichtingen (vergunning voor woningonttrekking, bestemmingsplan).
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail rh@thladvocaten.nl).
