Inleiding

Moratorium is een mooi woord voor een tijdelijk uitstel van verplichtingen. In het kader van het huurrecht, wordt als het gaat om een moratorium gedoeld op de mogelijkheid om voorafgaand aan een schuldsaneringsregeling de rechtbank te verzoeken om een geplande ontruiming van een huurwoning te verbieden.

Wanneer wel een moratorium.

Een moratorium is bedoeld voor situaties waarin sprake is van een vonnis dat uitsluitend is gebaseerd op huurachterstand. Dat is ook logisch De schuldsaneringsregeling is bedoeld om iemand met schulden een nieuwe start te geven en het is in lijn met die regeling om, in het zicht van toepassing van de regeling, een dreigende ontruiming niet door te laten gaan.
Op grond van de wet kan een ontruimingsvonnis dat is gebaseerd op huurachterstand vervolgens tijdens de schuldsaneringsregeling niet worden geëxecuteerd en uiteraard ook niet als de schuldsaneringsregeling succesvol wordt doorlopen. De huurder moet tijdens de duur van de schuldsaneringsregeling wel de huurprijs tijdig blijven voldoen. Doet de huurder dat niet, dan kan alsnog tot ontruiming worden overgegaan.

Wanneer geen moratorium

Het moratorium is niet bedoeld voor andere situaties. Een moratorium kan – dus – niet worden gevraagd als er een vonnis ligt waarin een huurder is veroordeeld tot ontruiming op een andere grond dan huurachterstand, bijvoorbeeld onderhuur, overlast of drugshandel vanuit het gehuurde. Dat wordt niet anders als het vonnis mede is gebaseerd op huurachterstand.

Let op bij cumulatie van grondslagen

In de praktijk moet de verhuurder er alert op zijn dat de kantonrechter in de procedure waarin ontbinding en ontruiming wordt gevorderd op grond van zowel huurachterstand als een andere grond, het vonnis niet wordt afgedaan alleen op de huurachterstand. Kantonrechters kunnen namelijk overwegen dat “alleen de huurachterstand al genoeg is voor ontbinding en ontruiming” en de overige grond of gronden in het vonnis onbesproken laten. In zo’n geval bestaat de kans/ het risico dat de huurder met dat vonnis naar de faillissementsrechter stapt, met succes vraagt om een moratorium en vervolgens een schuldsaneringstraject doorloopt. De kans is groot dat de moratoriumrechter als er een vonnis ligt waarin alleen de huurachterstand is beoordeeld, het moratorium toewijst. Het is dus zaak om dat voor te zijn en de kantonrechter in voorkomend geval uitdrukkelijk te vragen om op alle rechtsgronden in te gaan.

Overigens kan de moratoriumrechter een verzoek tot het moratorium afwijzen op basis van een afweging van de belangen van de schuldenaar (huurder) en de schuldeiser (de verhuurder). Een welwillende rechter zal kunnen beslissen dat de belangen van de verhuurder om een huurder te ontruimen die niet alleen op huurachterstand maar ook op andere gronden is gedagvaard, zwaarder weegt dan dat van de huurder. Of de rechter daartoe bereid is, zal afhangen van de vraag of die overige grondslagen voldoende zijn gemotiveerd. De kantonrechter heeft er immers geen oordeel over gegeven.

 
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt(tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl)