Het komt geregeld voor dat de verhuurder dringende werkzaamheden en/of renovatiewerkzaamheden aan de woning moet uitvoeren. Hierbij is het in bepaalde gevallen noodzakelijk dat de huurder de woning (tijdelijk) verlaat en derhalve verhuist. De verhuurder kan dan een verhuiskostenvergoeding verschuldigd zijn. In de praktijk bestaat onduidelijkheid omtrent (verrekening van) de verhuiskostenvergoeding. Zo rijzen de volgende vragen:

- Wanneer heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding?

- Mag de verhuurder de verhuiskostenvergoeding in natura verrekenen met de verhuiskostenvergoeding in geld?

De wet

Uit de wet volgt dat de verhuurder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding aan de huurder behoeft te betalen. Renovatiewerkzaamheden geven de huurder volgens de wet wel aanspraak op een verhuiskostenvergoeding indien verhuizing noodzakelijk is. De wet geeft echter geen uitsluitsel over de verhuiskostenvergoeding voor het geval van samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. De Hoge Raad heeft hier een uitspraak over gedaan.

De Hoge Raad

Voor zover hier relevant, was sprake van het volgende. De verhuurder voerde zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden uit aan de woning van de huurders. De huurders vorderden bij de kantonrechter een verhuiskostenvergoeding.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat de werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten.

De huurders hebben zich vervolgens tot het hof gewend. Het hof heeft in deze procedure de mogelijkheid benut prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dit zijn vragen over de uitleg van de wet. Eén van die vragen ging over de uitleg van de wet aangaande de verhuiskostenvergoeding, indien dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden gecombineerd plaatsvinden.

De Hoge Raad heeft de vraag van het hof als volgt beantwoord. Voor het geval renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden tegelijkertijd worden uitgevoerd is de verhuurder slechts een verhuiskostenvergoeding verschuldigd indien de renovatiewerkzaamheden het – op zichzelf en ongeacht de overige werkzaamheden – noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

Verrekening verhuiskostenvergoeding in natura op grond van de overeenkomst

In sommige gevallen draagt de verhuurder zorg voor de verhuizing van de huurder (verhuiskostenvergoeding in natura). Indien de huurder nadien aanspraak maakt op een verhuiskostenvergoeding in geld, mag de verhuurder de waarde van de verhuiskostenvergoeding in natura niet zonder meer hiermee verrekenen. Dit is anders indien de verhuurder en de huurder vooraf zijn overeengekomen dat de verhuurder zorgdraagt voor de verhuizing en dat de hiermee gemoeide kosten mogen worden verrekend met de verhuiskostenvergoeding in geld. De verrekening vindt dan plaats op grond van de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder.

Verrekening verhuiskostenvergoeding in natura op grond van de redelijkheid en billijkheid

Betekent voornoemde dat de verhuurder per definitie met lege handen achterblijft indien hij geen overeenkomst met de huurder heeft gesloten ter zake de (verrekening van de) verhuiskostenvergoeding? Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. De verhuurder kan de verhuiskostenvergoeding in natura verrekenen met een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Honoreert de rechter  dit beroep, dan wordt de te betalen verhuiskostenvergoeding in geld gematigd met inachtneming van de waarde van de verhuiskostenvergoeding in natura.

Conclusie

Bij dringende werkzaamheden is de verhuurder geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Worden renovatiewerkzaamheden uitgevoerd, dan moet de verhuurder wel een verhuiskostenvergoeding betalen, mits verhuizing noodzakelijk is. Is er sprake van samenloop, dan moet worden bezien of de renovatiewerkzaamheden op zich nopen tot verhuizing.

De verhuurder mag de verhuiskostenvergoeding in natura in beginsel niet verrekenen met een verhuiskostenvergoeding in geld. Wenst de verhuurder een verhuiskostenvergoeding in natura te verrekenen, dan is het van belang dit van tevoren uitdrukkelijk in een overeenkomst vast te leggen en deze door de huurder te laten ondertekenen. Het is raadzaam in de overeenkomst op te nemen:

- dat er een verhuiskostenvergoeding in natura plaatsvindt, én
- dat de verhuurder de verhuiskostenvergoeding in natura mag verrekenen met de verhuiskostenvergoeding in geld.

Kan de verhuurder zijn bevoegdheid tot verrekening niet ontlenen aan een dergelijke overeenkomst, dan kan verrekening plaatsvinden op grond van de redelijkheid en billijkheid. De rechter kan de te betalen verhuiskostenvergoeding in geld op deze grond matigen. Het verdient evenwel aanbeveling de verrekening niet te laten afhangen van een vaag criterium als 'de redelijkheid en billijkheid'.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Michael Koeleman (tel: 010-7504475 of e-mail mk@thladvocaten.nl).