Op 9 mei 2019 schreef ik naar aanleiding van een uitspraak van het Hof Amsterdam een bijdrage over de rechtsgeldigheid van bewijsbedingen in huurovereenkomsten. Het ging om het door veel verhuurders gebruikte beding dat het aan de huurder is om aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het hof Amsterdam heeft beslist dat zo’n beding oneerlijk is in de zin van de zogenaamde Consumentenrichtlijn en dus nietig. Inmiddels hebben twee van de drie andere hoven, Den Bosch en Den Haag, zich ook uitgelaten over de rechtsgeldigheid van zo’n bewijsbeding. Tijd voor een update dus.

Het hof Amsterdam achtte het volgende beding oneerlijk:

“De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf berust bij huurder”.

Het hof Amsterdam realiseert zich echter ook dat het voor de verhuurder lastig is om te bewijzen waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft, terwijl dit voor de huurder relatief eenvoudig is. Het hof komt aan de bewijsnood van de verhuurder tegemoet langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt, de huurder tegenbewijs moet leveren. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht, kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen. Het hof laat in deze zaak dan ook de huurder toe tot tegenbewijs tegen de gemotiveerde stelling van verhuurder. De Kantonrechter was strenger geweest en had verhuurder een bewijsopdracht gegeven.

Het hof Den Bosch moest zich in een uitspraak van 28 april 2020 buigen over de volgende bepaling:

“Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft gehad.”

Dit beding liet het hof in Den Bosch in stand. Daarbij zal hebben meegespeeld dat het, in tegenstelling tot het beding waarover het hof in Amsterdam zich moest buigen, de bewijslast van het hebben van hoofdverblijf pas bij de huurder legt als vast staat dat de huurder het gehuurde heeft onderverhuurd of anderszins in gebruik heeft gegeven. In dat geval is er logischerwijs een gemotiveerd vermoeden dat de huurder niet zijn hoofdverblijf heeft, zodat er een reële kans is dat het hof Amsterdam dit beding ook in stand had gelaten.

In een uitspraak van 9 november 2021 ging het om het volgende beding:

“Indien de verhuurder het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven of is onderverhuurd zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft gehouden.”

Het Hof Den Haag laat ook dit beding in stand, met de kanttekening dat het vermoeden van onderverhuur of ingebruikgeving aan een derde wel onderbouwd moet zijn. Is daarvan sprake, dan is het niet onredelijk om de huurder te laten bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarbij wijst het hof erop dat het gaat om bewijs van feiten die in de sfeer van de huurder liggen, die in tegenstelling tot de verhuurder duidelijkheid kan geven ovcer zijn eigen situatie.

De uitspraken maken duidelijk dat het, met of zonder bewijsbeding, aan de verhuurder is om een onderbouwd vermoeden neer te leggen van het niet hebben van hoofdverblijf door de huurder. Dat is iets anders dan bewijzen. Is er sprake van een onderbouwd vermoeden, dan is het aan de huurder om bewijs aan te leveren omtrent het hebben van hoofdverblijf.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).