Op 5 mei 2012 verscheen op deze website een bijdrage over de verhouding tussen verhuur op grond van de leegstandwet en verhuur naar zijn aard van korte duur. Hierin werd ingegaan op de twee belangrijkste wettelijke uitzonderingen op de hoofdregel dat tijdelijke verhuur van woonruimte in beginsel niet mogelijk is. De eerste uitzondering is verhuur op basis van een vergunning in de zin van de Leegstandwet. De tweede uitzondering is het sluiten van een huurovereenkomst voor gebruik naar zijn aard voor korte duur. Zoals in de eerdere actualiteit aangegeven, heeft de Hoge Raad inmiddels duidelijkheid verschaft over de verhouding tussen deze twee uitzonderingen. Daarnaast heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat het aanvragen van een Leegstandwetvergunning geen vereiste is voor 'verhuur naar zijn aard voor korte duur'. De Leegstandwet bevat op dit punt namelijk geen expliciete regeling. Voor meer toelichting op de verhouding tussen de twee huurregimes en het arrest van de Hoge Raad wordt naar de genoemde eerdere actualiteit verwezen.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op het 'wetsvoorstel tot wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen'. Hierna zal eerst kort worden aangegeven welke mogelijkheden de Leegstandwet biedt voor tijdelijke verhuur. Vervolgens zal op het wetsvoorstel en de achtergrond worden ingegaan, gevolgd door en enkele afsluitende opmerkingen.

Verhuur op grond van de Leegstandwet

Op basis van de Leegstandwet kan een vergunning worden aangevraagd voor de tijdelijke verhuur met beperkte huur(prijs)bescherming van bepaalde woonruimte. De vergunning, die slechts in bepaalde gevallen wordt verleend, dient bij het college van B & W te worden aangevraagd. Voorwaarde is onder andere dat de huurovereenkomst voor tenminste zes maanden moet worden aangegaan en dat de verhuurder rekening moet houden met een opzegtermijn van minimaal drie maanden.
De huurovereenkomst loopt af op het moment dat de vergunning afloopt. Onder de huidige wet kan een vergunning, na verlenging, maximaal vijf jaar van kracht zijn. Op dit moment geldt dat een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal kan worden verleend.

De voorgestelde wetswijzigingen

Als onderdeel van maatregelen om de huidige stagnatie op de woningmarkt te verhelpen, wil het kabinet de tijdelijke verhuur van woonruimte in het kader van de Leegstandwet vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur verruimen. In het ingediende wetsvoorstel wordt een aantal maatregelen in het vooruitzicht gesteld waarmee dit mogelijk moet worden.

A. Meerdere periodes van tijdelijke verhuur
Allereerst wordt met het wetsvoorstel de mogelijkheid gecreëerd om dezelfde woonruimte gedurende de totale levensduur meerdere keren tijdelijk te verhuren met een vergunning krachtens de Leegstandwet. Gedurende de over het algemeen lange levensduur van een woning kan zich immers meermalen een situatie voordoen waarbij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet een adequate oplossing kan bieden om leegstand tegen te gaan. In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt als voorbeeld genoemd dat een woning die op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie kan staan voor sloop. Om te waarborgen dat het bij een volgende periode van tijdelijke verhuur daadwerkelijk gaat om een nieuwe ontstane situatie bij leegstand wordt voorgesteld dat alleen een nieuwe vergunning kan worden aangevraagd als tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur een periode van reguliere verhuur is gelegen dan wel als woonruimte voor tenminste vijf jaar door de eigenaar zelf als woonruimte is gebruikt.

B. Maximale termijn voor verlenging vergunning voor huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie
De Leegstandwet gaat in beginsel uit van een vergunningverlening voor maximaal twee jaren, drie maal te verlengen met telkens maximaal een jaar. De totale looptijd is dus maximaal vijf jaar. Een belangrijke wijziging uit het wetsvoorstel is de uitbreiding van de maximale totaalperiode van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. De maximale totaalperiode van tijdelijke verhuur is in 2005 uitgebreid van drie tot de huidige vijf jaren. Omdat in de huidige financiële crisis herstructureringsprojecten echter soms nog langdurige vertraging blijken te ondervinden, wordt voorgesteld om voor huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie, de huidige maximumtermijn voor het tijdelijke verhuur te verlengen tot zeven jaren.

C. Maximale termijn voor verlenging vergunning voor woonruimten in leegstaande gebouwen
Ook ten aanzien van de tijdelijke huisvesting in leegstaande gebouwen, zoals kantoren of scholen, bestaat behoefte aan verlenging van een maximale duur van de tijdelijke verhuur. De verbouw van deze tijdelijk te verhuren gebouwen om deze geschikt te maken voor bewoning vergt vaak een substantiële investering. Het kabinet stelt voor de maximale termijn van tijdelijke verhuur voor de categorie woonruimte in een gebouw te verlengen tot tien jaren. De gedachte hierachter is dat op die manier meer mogelijkheden geboden worden om de gedane investeringen lonend te maken.

D. Geen huurprijsbescherming bij verhuur te koop staande woningen
Tenslotte wil het kabinet door de wetswijziging de verhuur van te koop staande woningen vergemakkelijken. Op grond van de huidige wettekst, moet de gemeente bij de vergunningverlening in alle gevallen de maximale huurprijs vermelden, zo ook voor verhuur van te koop staande woningen. Het wetsvoorstel voorziet erin, dat voor de categorie te koop staande woningen de huurprijs geheel vrij overeen te komen wordt tussen huurder en verhuurder. Op deze categorie van woningen blijft dan, ongeacht de hoogte van de huurprijs of de kwaliteit van de woonruimte, de huurprijsbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing. Dit geldt ook voor de mogelijkheid van het aanhangig maken van een geschil bij de huurcommissie. Het kabinet acht dit verantwoord, omdat het de huurders van deze woningen van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat. Daarnaast wilt het kabinet potentiële verhuurders stimuleren om deze woningen op de markt te brengen. Het belang van een snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, zal de eigenaar/verhuurder er volgens het kabinet van weerhouden een onredelijk hoge prijs te vragen.

E. Geen voorwaarden aan vergunningverlening voor te koop staande woningen
In de praktijk is gebleken dat gemeenten in sommige gevallen, naast de voorwaarden die volgen uit de Leegstandwet, aanvullende voorwaarden stellen voor vergunningverlening. Dit belemmert de verhuur van te koop staande woningen. Om dit obstakel weg te nemen wordt door het kabinet voorgesteld om in de Leegstandwet op te nemen dat de vergunning voor tijdelijke verhuur van onder meer te koop staande woningen uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Dit betekent dat een vergunning dus niet mag worden geweigerd als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan.

Afsluiting

Het is de vraag of de door het kabinet voorgestelde wetswijzigingen het beoogde effect zullen hebben. Daarbij komt dat het, met uitzondering van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen, nog altijd onzeker is of het college van B en W een vergunning voor verhuur op grond van de Leegstandwet zal afgeven dan wel verlengen. Dit zorgt voor onzekerheid en onvoorspelbaarheid. Naast verhuur op grond van de Leegstandwet, bestaat er altijd nog de mogelijkheid tot 'verhuur naar zijn aard voor korte duur'. Verhuurders hebben de vrijheid om gebruik te maken van een Leegstandwetvergunning danwel te verhuren op grond van een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur. Ook na verhuur op grond van de Leegstandwet kunnen verhuurders nog kiezen voor verhuur naar zijn aard voor korte duur. Eigenaren van gebouwen en woonruimten die tijdelijk willen verhuren doen er goed aan zich door een gespecialiseerde rechtshulpverlener te laten voorlichten over de mogelijkheden.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)