In juli 2012 is op deze website een artikel geplaatst dat ingaat op de grenzen die de wet stelt aan de vrijheid van een verhuurder om een voordeel voor zichzelf te bedingen bij het aangaan van de huurovereenkomst woonruimte, zónder dat daar een prestatie tegenover staat (het 'sleutelgeldartikel'[1]).
In dit artikel wordt de positie van de makelaar belicht.

Het verdienmodel van de makelaar die bemiddelt bij de verhuur van woonruimte is aan verandering onderhevig. Dit verdienmodel is in de rechtspraak regelmatig een geschilpunt geweest. De vraag die voorligt is of een makelaar, die voor zijn bemiddeling middels het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst, recht heeft op bemiddelingskosten (courtage) wanneer hij een huurder aan woonruimte helpt. Met de diverse uitspraken, een nog niet ingediend wetsvoorstel, standpunten van belangen- en brancheorganisaties en een tweetal grote bemiddelaars die hun vroegere verdienmodel vaarwel hebben gezegd, is een beweging ingezet richting het einde van het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder.

Hieronder volgt een korte beschrijving van de relevante wetsartikelen, de diverse rechterlijke uitspraken, het concept wetsvoorstel en de standpunten van de diverse organisaties die zich in de discussie hebben gemengd en hieraan gevolgen hebben verbonden.

De bemiddelingsovereenkomst volgens de wet

De wet kent slechts drie bepalingen die de rechten en verplichtingen beschrijven van partijen die een bemiddelingsovereenkomst sluiten. Uiteraard omschrijft de wetgever wat onder een bemiddelingsovereenkomst wordt verstaan. Gemakshalve benoem ik de partijen die in dit artikel centraal staan:

De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de makelaar zich tegenover de (potentiële) huurder verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder[2].
De makelaar heeft recht op loon (courtage) zodra door zijn bemiddeling de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder tot stand is gekomen[3].

In de praktijk komt het er vaak op neer dat de makelaar zowel in opdracht van de verhuurder optreedt (die bijvoorbeeld zijn woning aanbiedt op de website van de makelaar) als in opdracht van de huurder. In juridisch taalgebruik wordt dit de tweezijdige bemiddeling genoemd of het 'dienen van twee heren'. Hierover bepaalt de wetgever dat een makelaar slechts tevens als makelaar van de verhuurder mag optreden, indien de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen zowel de verhuurder als de (potentiële) huurder is uitgesloten. Het staat de makelaar en de huurder vrij hiervan af te wijken, maar het is wel zo dat voor tweezijdige bemiddeling de schriftelijke toestemming van de huurder nodig is indien deze als particulier een opdracht aan de makelaar verstrekt. Ontbreekt die schriftelijke toestemming, dan zegt de wet dat de makelaar in dat geval geen recht heeft op courtage. Van deze sanctie kan niet worden afgeweken als het gaat om zelfstandige woonruimte. Het komt er verder op neer dat een makelaar geen bemiddelingskosten (loon of courtage) in rekening kan brengen bij de huurder als er sprake is van tweezijdige bemiddeling. De makelaar kan dan enkel met de verhuurder afspreken dat deze de bemiddelingskosten van de makelaar betaalt[4].

Diverse kantonrechters hebben zich uitgesproken over de vraag of een makelaar recht heeft op bemiddelingskosten. In vergelijkbare zaken is niet altijd gelijk geoordeeld, maar uiteindelijk zijn er meer kantonrechter die ten voordele van de huurder beslissen, dan ten voordele van de makelaar.

Uitspraken waarin ten voordele van de makelaar is beslist:

Rechtbank Gelderland 13 november 2013 (ECLI:NL:RBGEL:2013:4571)

Op de dag van inschrijving op de website van Direct Wonen Makelaars B.V. (verder: Direct Wonen) is met de huurder een woning bezichtigd. Nog geen twee weken later heeft de huurder een huuropdrachtbevestiging getekend, waarin onder andere de bemiddelings- en contractkosten van Direct Wonen zijn opgenomen. Achteraf is de huurder het niet eens met de bemiddelingskosten en vordert terugbetaling.

Direct Wonen geeft aan dat er geen sprake is van tweezijdige bemiddeling. Zij heeft uitsluitend gehandeld als bemiddelaar (lasthebber) van de huurder. Dat blijkt volgens Direct Wonen uit het feit dat zij uitsluitend bij de huurder bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht. Van de verhuurder ontving zij enkel een marketingvergoeding voor het plaatsen van een advertentie op haar website. Direct Wonen heeft voorts gespecificeerd welke werkzaamheden zij ten behoeve van de huurder heeft verricht.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat Direct Wonen zowel als lastgever voor de verhuurder als voor de huurder heeft opgetreden, dus dat sprake was van tweezijdige bemiddeling. Verder achtte de kantonrechter het van belang dat het niet de verhuurder is geweest, die heeft bedongen dat de huurder een bemiddelingsvergoeding aan Direct Wonen verschuldigd is. Direct Wonen heeft dit zelf bedongen in het kader van haar dienstverlening. De marketingvergoeding die Direct Wonen aan de verhuurder in rekening brengt, ziet niet op haar positie als lasthebber.

Rechtbank Den Haag 7 januari 2014 (ECLI:NL:RBDHA:2014:10152)

De huurder schrijft zich tegen betaling in bij Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V. (verder: 'Direct Wonen'). en heeft vijf dagen later een huuropdrachtbevestiging getekend. Met ondertekening gaat de huurder akkoord met de bemiddelingskosten. Later dagvaardt hij Direct Wonen.

De huurder baseert zijn stelling dat in de huuropdrachtbevestiging een niet redelijk voordeel ten behoeve van Direct Wonen is overeengekomen op de aanname dat de verhuurder (mede) opdrachtgever van gedaagde is geweest. Direct Wonen ontkent dit. De kantonrechter oordeelt dat de huurder zijn stelling, dat de verhuurder mede opdrachtgever is geweest, onvoldoende heeft onderbouwd.

De huurder voert tevens aan dat er tegenover de hoge bemiddelingskosten een verwaarloosbare tegenprestatie staat en dat gelet op de krapte op de woningmarkt misbruik van bevoegdheid is gemaakt. De kantonrechter is het daarmee niet eens. Enerzijds zijn volgens de kantonrechter de gevraagde vergoedingen niet ongebruikelijk (één maandhuur) en anderzijds is het de vrije keuze van partijen om een dergelijke bemiddelingsovereenkomst met vooraf overeengekomen courtage te sluiten. Dat huurder na één bezichtiging is geslaagd, maakt niet dat gezegd kan worden dat de courtage onredelijk is. Het had ook langer kunnen duren.

Uitspraken waarin ten voordele van de huurder is beslist:

Rechtbank Noord-Nederland 2 januari 2014 (ECLI:NL:RBNNE:2014:25)

Huurder schrijft zich in op de website van 'Beter wonen' Onroerend Goed Makelaardij (hierna: Beter Wonen) omdat zij twee huurappartementen op de website van Beter Wonen heeft gezien waarin zij geïnteresseerd is. Voordat sprake kan zijn van bezichtiging dient de huurder zich (kosteloos) in te schrijven. Het inschrijfformulier wordt door de makelaar als een zoekopdracht gedefinieerd. Door Beter Wonen wordt bevestigd dat (pas) als de huurder gaat huren er een maandhuur bemiddelingskosten in rekening wordt gebracht. Tien dagen na de inschrijving wordt een huurovereenkomst getekend. Huurder betaalt de bemiddelingskosten, maar vordert deze enige tijd later terug (primair) omdat deze kosten onverschuldigd betaald zouden zijn. Er is volgens de huurder geen sprake geweest van bemiddeling door Beter Wonen, maar van beheer van vastgoed voor de verhuurder. Subsidiair stelt de huurder dat er sprake is van een in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst gemaakt beding, waardoor er een niet redelijk voordeel overeen wordt gekomen (het sleutelgeldartikel, waarin is bepaald dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen). Meer subsidiair wordt een beroep gedaan op het verbod om kosten in rekening te brengen als er sprake is van tweezijdige bemiddeling.

Ook hier stelt de makelaar dat de huurder haar heeft benaderd (en niet de verhuurder) voor de totstandkoming van de huurovereenkomst en er geen sprake was van tweezijdige bemiddeling omdat Beter Wonen geen vergoeding heeft ontvangen van de verhuurder.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Er is geen sprake geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Beter Wonen en de huurder , omdat de huurder aan Beter Wonen geen opdracht heeft gegeven voor haar actief op zoek te gaan naar woonruimte. De inschrijving bij Beter Wonen kan niet als een zoekopdracht worden aangemerkt. Wel heeft de huurder Beter Wonen opdracht gegeven voor haar een huurovereenkomst te sluiten. Dit merkt de kantonrechter aan als een lastgevingsovereenkomst. Doordat de huurder een particulier is en er sprake is van een tweezijdige bemiddelingsovereenkomst, is er geen recht van Beter Wonen op een vergoeding.

De kantonrechter vindt dat Beter Wonen bij het verrichten van de werkzaamheden een van de verhuurder afgeleid belang heeft gehad. De vergoeding die de huurder heeft betaald levert een niet redelijk voordeel voor Beter Wonen op en het courtagebeding is daarom nietig. Volgens de kantonrechter komt de situatie er feitelijk op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van Beter Wonen en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van Beter Wonen is. Dat Beter Wonen geen vergoeding ontvangt van de verhuurder, is niet relevant.

Rechtbank Den Haag 24 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:18614)

In deze uitspraak ging het om een makelaar die een woning op Marktplaats.nl had gezet voor een verhuurder. De huurder reageert op de advertentie, er vindt een bezichtiging plaats en er wordt een huurovereenkomst gesloten tussen de huurder en de verhuurder. In de advertentie stond dat er bemiddelingskosten in rekening zouden worden gebracht. De makelaar geeft aan dat hij de woning met de huurder twee keer heeft bezichtigd en voorts heeft geadviseerd over borgstelling. Volgens de makelaar heeft de huurder derhalve voordeel gehad van de bemiddeling.

De huurder beroept zich echter op het sleutelgeldartikel en op de tweezijdige bemiddelingsovereenkomst met het bijbehorende verbod om kosten in rekening te brengen omdat er sprake is van tweezijdige bemiddeling en de huurder een particulier is.

De kantonrechter ziet niet dat sprake is geweest van een zoekopdracht. De verhuurder is opdrachtgever van de makelaar. Tussen de makelaar en de huurder is geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. Wel is er sprake van een opdracht van de huurder aan de makelaar tot het sluiten van een huurovereenkomst. Op grond van de wet kan het niet zo zijn dat de makelaar 'twee heren dient' en zij mag de bemiddelingskosten dan ook niet in rekening brengen bij de huurder. De makelaar heeft zich een niet redelijk voordeel jegens de huurder bedongen en het beding op grond waarvan de bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht, is dan ook nietig.

Rechtbank Amsterdam 16 juni 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:5082)

Hier oordeelt de kantonrechter dat een particuliere verhuurder en de makelaar (Perfect Housing B.V.) een overeenkomst tot lastgeving zijn aangegaan. De belangen van de verhuurder en de (potentiële) huurder konden strijdig zijn, zowel als het gaat om de totstandkoming van de huurovereenkomst als de voorwaarden daarvoor. De inhoud was volgens de kantonrechter niet zo nauwkeurig bepaald dat die strijdigheid is uitgesloten. Zowel de huurder als de verhuurder waren particuliere partijen, die schriftelijk toestemming hadden moeten geven aan de makelaar om 'twee heren' te dienen. De courtage moet worden terugbetaald. Perfect Housing heeft aangevoerd dat geen sprake is van courtage, maar van marketingkosten, maar gelet op de aard van de door Perfect Housing verrichte (bemiddelings)werkzaamheden is de kantonrechter het daar niet mee eens.

Een uitspraak waar nog geen definitief oordeel is gegeven:

Rechtbank Oost-Brabant 4 september 2014 (ECLI:NL:RBOBR:2014:5235)

De huurder vordert de bemiddelingskosten van de makelaar (Househunting VOF) terug. Houshunting geeft aan niet voor de verhuurder te hebben opgetreden, maar enkel de mogelijkheid te hebben gegeven hun woonruimte kosteloos en vrijblijvend te presenteren op haar website. Er zou geen sprake zijn van tweezijdige bemiddeling. De kantonrechter oordeelt dat Househunting zich niet jegens de verhuurder heeft verbonden om een rechtshandeling te verrichten en dat er geen sprake is van een overeenkomst van lastgeving tussen verhuurder en Househunting.

Het invullen van het inschrijfformulier door de huurder brengt niet met zich mee dat een algemene zoekopdracht is gegeven, aangezien het invullen van het formulier kennelijk de enige mogelijkheid was om via de website te laten weten dat je een woning wilt huren die op de website wordt aangeboden. Hier moet de verhuurder bewijs leveren dat zij voldoende relevante werkzaamheden ten behoeve van de huurder heeft verricht om de in rekening gebrachte bemiddelingskosten te rechtvaardigen. De kantonrechter zal dus na bewijslevering oordelen of sprake is van een niet redelijk voordeel voor Househunting of dat daadwerkelijk sprake is van bemiddelingsactiviteiten ten behoeve van de huurder.

Wetsvoorstel

Minister van Opstelten heeft een wetsvoorstel in de maak, dat nog niet bij de Tweede Kamer is ingediend. Dit wetsvoorstel ziet met name het versterken van de positie van de huurder als het gaat om kamerverhuur (onzelfstandige woonruimte). Ook in dat geval wordt het berekenen van courtage als er sprake is van tweezijdige bemiddeling verboden. Verder steekt de Minister een stokje voor de makelaars die stellen dat er geen sprake is van tweezijdige bemiddeling, omdat er geen kosten aan de verhuurder in rekening worden gebracht. Ook zonder het in rekening brengen van courtage bij de verhuurder kan sprake zijn van tweezijdige bemiddeling, aldus de Minister.

Voor de geïnteresseerden volgt hier de link naar het wetsvoorstel en de toelichting:

Standpunten en gevolgen

De Autoriteit Consument & Markt (ACM) zet zich in voor de woningzoekenden die geconfronteerd worden met 'oneerlijke handelspraktijken' die er toe leiden dat woningzoekenden hoge bemiddelingskosten dienen te betalen, terwijl makelaars ook optreden voor de verhuurder.

Inmiddels hebben diverse grote partijen (NederWoon, Verhuurmakelaars, Rots Vast en Direct Wonen) hun werkwijzen terzake huurbemiddeling aangepast, danwel beëindigd. Deze partijen zullen zich ongetwijfeld beraden over een nieuw verdienmodel. Het zal er mogelijk toe gaan leiden dat de kosten van de bemiddelaar in rekening worden gebracht bij de verhuurder. Ook kunnen makelaars denken aan het in rekening brengen van vaste prijzen per dienst aan potentiële huurders, waarbij de makelaar aan de verhuurder na de totstandkoming van de huurovereenkomst een bedrag voldoet voor het mogen exploiteren van de betreffende woning. Het is maar een ideetje.

Vragen?

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).

[1] Artikel 7:264 BW

[2] Artikel 7:425 BW

[3] Artikel 7:426 lid 1 BW

[4] Bij onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) mag de makelaar tot op heden wel bemiddelingskosten in rekening brengen aan de huurder mits dit uiteraard is overeengekomen.