Recent heeft het hof Arnhem-Leeuwarden zich uitgelaten over de vraag of de situering van parkeerhavens ten opzichte van het appartement van een huurder en de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder meent van wel en heeft in dat kader huurvermindering gevorderd.
Alvorens ik de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden bespreek, zal ik in het navolgende kort de gebrekenregeling zoals die geldt in het huurrecht behandelen.
Een gebrek is, kort gezegd, iedere staat of eigenschap van het gehuurde waardoor het gehuurde niet het genot verschaft wat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Feitelijke stoornissen door derden, zoals bijvoorbeeld verkeersoverlast, zijn geen gebreken. Op verlangen van de huurder is de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen, bij nalaten waarvan de huurder in rechte huurvermindering kan vorderen.
In de kwestie waarover het hof Arnhem-Leeuwarden zich recent heeft gebogen was sprake van het volgende. Verhuurder, een woningstichting, verhuurt appartementen behorende tot een appartementencomplex. Direct aan het appartementencomplex grenzen parkeerplaatsen die door de bewoners van het appartementencomplex worden gebruikt. Deze parkeerplaatsen grenzen bovendien aan de beide slaapkamers van het appartement van de huurder, die vanwege nachtdiensten vaak overdag slaapt. Huurder stelt dat de situering van de parkeerplaatsen en de geluidsoverlast die dat meebrengt een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW en vordert daarom een huurvermindering. Huurder beroept zich daarbij onder meer op een advies dat de klachtencommissie van de woningstichting heeft uitgebracht naar aanleiding van zijn klacht over de geluidsoverlast. De klachtencommissie heeft de woningstichting geadviseerd het appartement van huurder te voorzien van twee rolluiken met een hoge geluidsisolatiewaarde. Verder heeft de klachtencommissie gesuggereerd op langere termijn de parkeergelegenheid bij het complex opnieuw in te richten met als resultaat dat de parkeerplaatsen op voldoende afstand van de appartementen zijn gelegen. De woningstichting heeft genoemde rolluiken geplaatst. De parkeergelegenheid is (nog) niet aangepast, wel heeft de woningstichting huurder het exclusieve gebruik toegestaan van de parkeerplaats die het dichtst bij/onder zijn slaapkamer is gelegen.
In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, onder meer omdat de parkeerplaatsen geen deel uitmaken van het gehuurde en huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist waar de parkeerplaatsen zich bevonden en hem bekend moest zijn dat automotoren geluid produceren. Bovendien oordeelt de kantonrechter dat sprake is van feitelijke stoornissen door derden.
Het hof is het op deze punten niet eens met de kantonrechter. Allereerst staat volgens het hof vast dat de parkeerplaatsen direct grenzen aan het appartementencomplex en slechts door de bewoners daarvan worden gebruikt. De parkeerplaatsen moeten daarom tot het gehuurde worden gerekend. En omdat de parkeerplaatsen uitsluitend door bewoners van het appartementencomplex, allen huurders van de woningstichting – en dus niet door derden – worden gebruikt, is van feitelijke stoornissen door derden geen sprake. Voorts is het hof van oordeel dat de omstandigheid dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de parkeerplaatsen dicht bij/onder zijn slaapkamers waren gelegen en hij kon weten dat automotoren geluid produceren, niet relevant voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek. Het begrip 'gebrek' heeft een ruime betekenis. Daarbij moet het gaan om een gebrek waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen die een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Met andere woorden: de wetenschap van huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kan derhalve niet in de weg staan aan zijn vorderingen.
Vervolgens is van belang of de auto's die parkeren op en wegrijden van de parkeerplaatsen – ook na de plaatsing van de rolluiken en toekenning aan huurder van het exclusief gebruik van de meest dichtbij zijn slaapkamer gelegen parkeerplaats – een zodanige mate van geluidsoverlast geven dat het gehuurde niet het genot verschaft dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. In eerste aanleg zijn door een deskundige metingen verricht van de piekgeluiden die worden teweeggebracht door het openen en sluiten van verschillende autoportieren, het starten en wegrijden en het terugkomen van verschillende auto's. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de hoogste piekbelasting overdag in de slaapkamer van huurder bij een gesloten rolluik 52 dbA bedroeg. Net als de kantonrechter meent het hof dat daaruit niet van een zodanig niveau van geluidsoverlast blijkt, dat dat tot een aantasting van het huurgenot leidt.
In het onderhavige geval oordeelt het hof dat er dus geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak blijkt echter wel dat er gevallen denkbaar zijn waarin de met parkeerplaatsen gepaard gaande geluidsoverlast wel een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, ongeacht of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met het bestaan van de parkeerplaatsen en de mogelijke daarmee gepaard gaande geluidsoverlast.
De besproken uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden is te vinden op www.rechtspraak.nl onder kenmerk ECLI:NL:GHARL:2014:8054.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Camilla Rodrigues Pereira-de Kuyper (tel: 010-7504475 of e-mail ck@thladvocaten.nl).
