De titel klinkt logisch, maar het is niet altijd duidelijk wie de rechtmatige schuldeiser is. In deze actualiteit bespreek ik een arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2017. Wat was er aan de hand?

Op het zonnige Sint Maarten huurt meneer X een stuk grond van meneer Y. Meneer X bouwt een mooi huis (in de uitspraak staat een opstal, dat kan van alles zijn, maar ik houd het op een huis). In de huurovereenkomst is bepaald dat het huis eigendom zal zijn van de verhuurder en dat aan de huurder geen compensatie zal worden toegekend bij het einde van de huurovereenkomst. Dat was in 1972. Later is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met de erven van meneer Y en is bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst wel een vergoeding zal worden betaald. Gelukkig.

De erven van meneer Y verkopen een deel van het door meneer X gehuurde perceel. Op dat deel staat ook het huis. Vervolgens heeft de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst met meneer X in 2009 opgezegd en voor de looptijd van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt op betaling van huurtermijnen. Moet meneer X nu de huur aan de erven betalen, die ook nog deels eigenaar zijn van het gehuurde, of moet meneer X de huur betalen aan de nieuwe eigenaar van het andere deel? Of misschien een gedeelte aan beide?

Meneer X kiest er voor te blijven betalen aan de erven. Er ontstaat een huurachterstand, vindt de nieuwe eigenaar. Meneer X is niet gelukkig met de situatie en dagvaardt de erven en de eigenaar om duidelijkheid te verkrijgen aan wie hij moet betalen.

Meneer X beroept zich op artikel 7:226 BW, in het kort "koop breekt geen huur": Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft doet de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger. De huur eindigt bij verkoop dus niet. Problematisch is hier, dat slechts een deel van de zaak is overgegaan.

De Hoge Raad oordeelt in zijn arrest van 6 oktober 2017 dat niet blijkt dat de wetgever de huurder bescherming tegen een opvolgende verkrijger van een gedeelte van het gehuurde heeft willen onthouden. Het onthouden daarvan zou in casu ook onaanvaardbaar afbreuk doen aan de strekking van artikel 7:226 BW. Daarom moet worden aanvaard dat het artikel voorziet in de bescherming van de huurder in geval van een gedeeltelijke overdracht van het gehuurde. Uitleg van dit artikel zal ertoe kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt.

In het geval van meneer X leidt splitsing volgens de Hoge Raad tot een zinnig resultaat; de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt door de eigendomsovergang gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Voorgaande leidt er toe, dat meneer X huur is verschuldigd aan de nieuwe eigenaar. Maar hoeveel? Het is voor meneer X natuurlijk niet zonder meer duidelijk welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder moet betalen. Zolang meneer X niet van de vervreemding heeft kennis genomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan de erven kunnen betalen. Na kennisneming van vervreemding geldt dat niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat meneer X gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de erven en de nieuwe eigenaar hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst en op welke rekening welke huursom moet worden gestort. De oude en de nieuwe eigenaar moeten het dus eens worden. Zolang dat niet het geval is, raden we meneer X (en elke andere huurder) aan te wachten met betaling totdat de oude en de nieuwe eigenaar het eens zijn geworden. Desnoods moeten deze partijen zich tot de rechter wenden om duidelijkheid te verkrijgen omtrent de splitsing en de daaraan gekoppelde huurbedragen.

Tot slot, als de huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar eindigt, zal deze laatste een vergoeding voor het door meneer X gebouwde huis moeten betalen. Die verplichting uit de huurovereenkomst is mee overgegaan. Gelukkig.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail rh@thladvocaten.nl).