Inleiding
De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 een aantal prejudiciële vragen (hoe moet een rechtsregel uitgelegd worden) van een rechter beantwoord over toepassing van artikel 7:264 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit wetsartikel beoogt om misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst van woonruimte tegen te gaan. Op grond van dit artikel kan een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst wat niet ziet op de huurprijs en op grond waarvan aan huurder of verhuurder een niet redelijk voordeel toekomt, nietig worden verklaard. In de praktijk beroepen huurders zich op deze bepaling om bij het aangaan van de huurovereenkomst in rekening gebrachte kosten (bijvoorbeeld sleutelgelden, administratie- of bemiddelingskosten) terug te vorderen. 

De feiten en omstandigheden

Een toegelaten instelling (woningcorporatie Rochdale) verhuurt een woning in de vrije (geliberaliseerde) sector aan twee huurders. Bij ondertekening van de huurovereenkomst hebben beide huurders ieder € 200,-- betaald aan Rochdale in verband met bij het sluiten van de overeenkomst overeengekomen administratiekosten. Hiervan is € 13,50 bestemd voor een naamplaatje. Volgens de huurders is het beding in de huurovereenkomst dat ziet op de in rekening gebrachte resterende kosten ad (2x) € 186,50, nietig op grond van artikel 7:264 lid 1 BW. De huurders stellen zich op het standpunt dat deze resterende kosten niet door hen verschuldigd zijn en terugbetaald moeten worden.

De rechtbank

De kantonrechter legt een aantal prejudiciële vragen voor aan de Hoge Raad omdat zij een nadere uitleg wenst van de wijze waarop artikel 7:264 lid 1 BW moet worden toegepast.

De Hoge Raad

De Hoge Raad begint met de overweging dat het uitgangspunt van artikel 7:264 lid 1 BW is, dat indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een niet redelijk voordeel aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Brengt de verhuurder op grond van een beding in de huurovereenkomst bij het aangaan van de huurovereenkomst kosten in rekening, dan moet hiertegenover een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Een bate is niet aanwezig als de verhuurder met zijn prestatie uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belang dient. Evenmin is een bate aanwezig als de verhuurder ook zonder het beding gehouden was tot de prestatie, of deze prestatie behoort tot de normale woningexploitatie.

Bij beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, moet de rechter eerst kijken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat. Kan het bedongen voordeel gerechtvaardigd worden door de prestatie van de verhuurder, dan moet de rechter onderzoeken of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot de tegenprestatie van de verhuurder.

Artikel 7:264 lid 1 BW geldt zowel voor woonruimte met geliberaliseerde (vrije sector) als niet- geliberaliseerde (sociale) huurprijzen. Toegelaten instellingen (woningcorporaties) nemen hierbij geen uitzonderingspositie in.

De uitspraak van de Hoge Raad van 16 juli 2021 in deze zaak is hier na te lezen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel: 010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).