Inleiding
Wanneer een (huur)woning door de burgemeester (tijdelijk) wordt gesloten doordat er – kort gezegd – gedragingen in of rondom de woning hebben plaatsgevonden die ofwel strijdig zijn met de Opiumwet ofwel een ernstige verstoring van de openbare orde rond die woning tot gevolg hebben, kan de verhuurder de huurovereenkomst tijdens de feitelijke sluiting van de woning buitengerechtelijk ontbinden (artikel 7:231 jo. 6:267 BW). Daarvoor is niet vereist dat er een tekortkoming bestaat aan de zijde van de huurder. In de praktijk worden huurovereenkomsten bij sluiting van de woning vaak buitengerechtelijk ontbonden. Zo ook in de volgende casus die uiteindelijk aanleiding gaf tot een uitspraak van de hoogste rechter van ons land, de Hoge Raad, waarin het beoordelingskader voor de rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding (nogmaals) uiteen werd gezet en aangevuld.
Wat er speelde er?
In een door woningcorporatie Eigen Haard verhuurde woning was al eerder een bestuurlijke waarschuwing afgegeven, omdat er in de achtertuin van de woning schoten zouden zijn gelost, voordat de woning eind 2021 door de burgemeester werd gesloten vanwege gedragingen in strijd met de Opiumwet. Daarop ontbond Eigen Haar de huurovereenkomst buitengerechtelijk, maar de huurder weigerde de woning aan Eigen Haard op te leveren. Dat resulteerde (dus) in meerdere procedures, waarin Eigen Haard ontruiming van de woning vorderde.
Wat oordeelde de Hoge Raad?
In cassatie voerde de huurder onder meer aan dat de bevoegdheid tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst toekomt aan een verhuurder om de verhuurder te beschermen: in geval van een sluiting van de woning zal de huurder geen huur meer verschuldigd zijn of veelal geen verhaal bieden, zodat voortduren van de huurovereenkomst voor de verhuurder zeer nadelig is. Nu Eigen Haard had ontbonden om drugscriminaliteit ter plaatse tegen te gaan en daardoor de leefbaarheid te vergroten in de wijk, gebruikte Eigen Haard de bevoegdheid niet waarvoor zij bedoeld was en diende daarmee geen legitiem doel.
De Hoge Raad maakt daar korte metten mee. Hoewel het in de regel inderdaad zo zal zijn dat voortduring van de huurovereenkomst voor een verhuurder nadelig zal zijn (door uitblijving van de huurprijsbetaling en het niet opnieuw kunnen verhuren van de woning aan een ander, zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden), betekent dat niet dat andere belangen van de verhuurder niet kunnen worden meegewogen bij de (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Die belangen kunnen bijvoorbeeld zijn gelegen in (de wettelijke taak van een toegelaten instelling tot) het bevorderen van de leefbaarheid in een wijk. Ook is het zo dat de openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid en de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen (zoals omwonenden), tot de legitieme doelen behoren die een inmenging in het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven en de woning kunnen rechtvaardigen. Die inmenging kan dus ook als een belang van de verhuurder kwalificeren. Tot slot is vanuit de regering opgemerkt dat het wenselijk is dat een verhuurder meewerkt aan de ‘sanering’ door een huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen, mede reden waarom deze bevoegdheid van de verhuurder in het leven is geroepen.
Een verhuurder kan (en mogelijk moet) zich dus ook andere dan haar eigen belangen aantrekken (zoals van omwonenden) wanneer zij een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt.
Vervolgens grijpt de Hoge Raad de casus aan om het beoordelingskader ter zake de buitengerechtelijke ontbinding (verder) te verduidelijken en terug te komen op een eerder gegeven oordeel. Daarbij betrekt hij een eerder gedane uitspraak over de belangen van minderjarigen bij een (gedwongen) ontruiming van een woning. Over de belangen van minderjarigen bij een (gedwongen) woningontruiming schreef ik eerder een actualiteit die hier is te raadplegen.
In zijn uitspraak over de belangen van minderjarigen bij een (gedwongen) woningontruiming oordeelde de Hoge Raad dat indien een huurder zich niet neerlegt een buitengerechtelijke ontbinding, de rechter zal moeten beoordelen of die buitengerechtelijke ontbinding standhoudt in het licht van de vraag of een tekortkoming van de huurder voldoende is om die (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (zie r.o. 3.2.2. van die uitspraak). In de inleiding hierboven is echter aangegeven dat voor een buitengerechtelijke ontbinding geen tekortkoming aan de zijde van de huurder is vereist: enkel de sluiting van de woning door het bevoegd gezag is voldoende.
De Hoge Raad komt dan ook terug op zijn eerdere oordeel en oordeelt dat als een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en de huurder zich daar niet bij neerlegt, de rechter, als daartoe voldoende is aangevoerd, moet beoordelen of:
- de ontbinding of de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
- de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt;
- het verlies van de woning als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is, waarbij dit criterium geldt voor niet zuiver particuliere verhuur.
Dat komt de facto neer op een belangenafweging waarbij onder meer het volgende kan worden betrokken: de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven tot sluiting van de woning door het bevoegd gezag en in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt van deze feiten en omstandigheden.
De Hoge Raad besluit met het oordeel dat als er minderjarigen in de woning wonen, hun belangen in deze belangenafweging als eerste overweging in aanmerking moeten worden genomen en verwijst ter zake naar zijn eerder gewezen arrest over de belangen van minderjarigen bij gedwongen woningontruimingen.
Tot slot
De buitengerechtelijke ontbinding staat een verhuurder dus niet enkel ten dienste van de eigen belangen. Ook belangen van bijvoorbeeld de omwonenden en de leefbaarheid van de wijk waarin de woning is gelegen, kunnen belangen zijn die een verhuurder zich mag (en mogelijk moet) aantrekken.
Wanneer een huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, wordt de rechtsgeldigheid daarvan beoordeeld aan de hand van drie criteria die samenkomen in een belangenafweging. De tekortkoming van de huurder staat daarin niet centraal, maar kan wel degelijk een rol spelen in die belangenafweging.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Raï Ruysendaal, 010-7504475 of rr@thladvocaten.nl
