Inleiding

Wanneer een huurder overlijdt, kunnen verschillende personen de huurovereenkomst voortzetten. Dat zijn de medehuurder (artikel 7:268 lid 1 BW) en de persoon die in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad (hierna: de samenwoner) (artikel 7:268 lid 2 BW). Voor de samenwoner geldt dat deze de huurovereenkomst gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet. Wil de samenwoner dat hij de huurovereenkomst ook daarna voortzet, dan zal hij dat binnen die zes maanden moeten vorderen bij de rechter. De rechter beslist dan of de samenwoner de huurovereenkomst van de overleden huurder voortzet.

Het uitgangspunt is dat als de samenwoner voornoemde vordering niet binnen zes maanden na het overlijden van de huurder instelt, de samenwoner de huurovereenkomst niet voortzet. Wordt de vordering wel binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ingesteld, dan zegt de wet dat de samenwoner de huurovereenkomst voortzet totdat de rechter op die vordering heeft beslist. Met andere woorden: zolang de rechter niet heeft besloten of de samenwoner de huurovereenkomst van de overleden huurder voort kan zetten, mag de samenwoner als uitgangspunt in de woning blijven wonen.

Wat speelde er?

Woningcorporatie Rochdale verhuurde een (sociale huur)woning aan een vrouw (hierna: de grootmoeder). De grootmoeder is in januari 2017 overleden. Rochdale kwam daar in mei 2024 achter, waarop zij (onder meer) de kleinzoon van de grootmoeder (in de woning) aanschreef dat hij de woning moest verlaten. Hij had de huurovereenkomst niet op grond van de wet voortgezet en verbleef daarom zonder recht of titel in de woning. De kleinzoon gaf aan de woning niet te zullen verlaten en wenste de huurovereenkomst voort te zetten. Rochdale startte daarop een spoedprocedure (kort geding) tot ontruiming.

Wat oordeelden de rechtbank en het gerechtshof

Bij de rechtbank kreeg Rochdale gelijk. De kleinzoon werd veroordeeld de woning te verlaten. Bij het gerechtshof ving Rochdale echter bot.

Gedurende het hoger beroep, had de kleinzoon een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst van zijn grootmoeder ingesteld. Zoals in de inleiding is aangegeven, zegt de wet dat de samenwoner de huurovereenkomst voortzet, zolang hij daartoe een vordering heeft ingesteld en er op die vordering nog niet onherroepelijk is beslist (artikel 7:268 lid 2 BW). Tijdens het hoger beroep was op de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst van de kleinzoon nog niet beslist. Daarom kon de vordering in de spoedprocedure van Rochdale tot ontruiming van de woning niet worden toegewezen. Dat zou immers de bescherming die de wet beoogt te bieden, doorkruisen, aldus het hof.

Wat oordeelde de Hoge Raad?

De Hoge Raad was het niet met het hof eens. De Hoge Raad oordeelde dat een rechter in een spoedprocedure (hier: de vordering tot ontruiming van Rochdale) de ontruiming ook mag toewijzen, terwijl er over de voortzetting van de huurovereenkomst nog een normale procedure loopt. Dit geldt te meer, indien evident is dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet door de achtergebleven samenwoner. In dit geval leek dat evident: de kleinzoon had de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst pas meer dan zeven jaar na het overlijden van zijn grootmoeder ingesteld. De wet zegt dat dit binnen zes maanden na het overlijden had gemoeten, zoals in de inleiding is te lezen.

Dat een achterblijvende samenwoner een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst van de overleden huurder heeft ingesteld en dat daar nog niet op is beslist, staat een ontruiming van de betreffende woning dus niet in de weg.

Tot slot

Het oordeel van de Hoge Raad betekent niet dat iemand die samenwoonde met een huurder die is overleden, altijd in een spoedprocedure uit de woning kan worden gezet. Het tijdsverloop sinds het overlijden – en daarmee de zeer kleine kans op het slagen van de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst door de kleinzoon – speelde hier een grote rol.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Raï Ruijsendaal (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail: rr@thladvocaten.nl).