De uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam

In april vorig jaar schreef ik een bijdrage over een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam van 27 maart 2025 over een huurder van een sociale huurwoning die zelf twee woningen bezat die hij verhuurde. Volgens de kantonrechter staat het de verhuurder van sociale woonruimte in zo’n geval vrij om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’. De achterliggende gedachte is kort gezegd dat het dringend eigen gebruik erop ziet dat de woningstichting de woning kan verhuren aan haar doelgroep, mensen met een smalle beurs, waartoe de huurder met twee verhuurde koopwoningen niet (meer) behoorde.

De kantonrechter merkte nog op dat verhuurders huurovereenkomsten met huurders die vanwege een hoog inkomen en/of hoog vermogen niet (meer) tot de doelgroep behoren niet kunnen opzeggen. Voor wat betreft de huurders die te veel zijn gaan verdienen (scheefhuurders) bevat de wet namelijk al een compensatieregeling in de vorm van een de inkomensafhankelijke huurverhoging. Vermogen van huurders wordt bij aanvang van de huurovereenkomst al niet meegenomen in de toets of iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, aldus de kantonrechter.

Bijzonder voor de situatie in Amsterdam is dat op grond van artikel 2.2. van het Handboek Woonruimteverdeling van de gemeente Amsterdam een woningzoekende met een koopwoning zich mag inschrijven als woningzoekende en een huurwoning toegewezen kan krijgen onder de voorwaarde dat die koopwoning is verkocht binnen een half jaar nadat de huurwoning is toegekend. Gebeurt dat niet, dan eindigt te huurovereenkomst.

Deze uitspraak was de eerste waarin een rechter oordeelde dat een woningcorporatie een huurovereenkomst mag opzeggen omdat de huurder één of meer woningen in eigendom heeft (en zelf verhuurt).

Uitspraken na 27 maart 2025: rechtspraak is verdeeld

Na de uitspraak van 27 maart 2025 heeft de kantonrechter in Amsterdam dit jaar nog een gelijke uitspraak gedaan. Ook de kantonrechter in Eindhoven overwoog in een uitspraak van 12 februari 2026 dat een corporatie de huurovereenkomst met een huurder die twee woningen in eigendom heeft mag opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

De kantonrechter in Almere overwoog in een uitspraak van 3 juni 2026 echter principieel anders. Het ging om een huurder die eigenaar was van twee appartementen die hij verhuurde.
De kantonrechter overwoog dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst tot de doelgroep voor een sociale huurwoning behoorde en dat die situatie niet was veranderd. Er wordt bij de verhuur namelijk alleen naar het inkomen gekeken en niet naar vermogen. Als het inkomen daarna stijgt, is dat geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen. Daarbij kwam dat de huurder ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst al eigenaar was van de panden en dat destijds geen reden was en kon zijn om de verhuur van de woning te weigeren.

De kantonrechter concludeert dat het hebben van een koopwoning niet betekent dat een huurder niet tot de doelgroep van een sociale verhuurder behoort zolang daar geen nadere regels over worden gesteld.

In een overweging ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat het niet zo kan zijn dat iemand met vermogen in onroerend goed anders wordt behandeld dan iemand die zijn geld op andere wijze heeft belegd (bijvoorbeeld in aandelen).

Tot slot

Duidelijk is dat er verschillend wordt gedacht over de mogelijkheid om een huurovereenkomst op te zeggen met een huurder die één of meer woningen in eigendom heeft. Onduidelijk is wel of de kantonrechter in Almere anders zou hebben beslist als Almere een regeling zou kennen gelijk aan die in Amsterdam, waar een koopwoning moet worden verkocht om een huurovereenkomst voor een sociale huurwoning te mogen sluiten.

Ik verwacht dat er binnenkort wel uitspraken in hoger beroep komen en uiteindelijk onze hoogste rechter, de Hoge Raad, de knoop zal doorhakken. Het kan ook nog zijn dat een kantonrechter het hof ‘overslaat’ en de Hoge Raad vraagt om direct de knoop door te hakken. Zo’n zogenaamde prejudiciële vraag neemt de Hoge Raad in behandeling als het gaat om een vraag over uitleg van het recht die in meerdere zaken speelt.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (010-7504475 of el@thladvocaten.nl).