Bij de koop van een bedrijfspand is de oppervlakte een belangrijk element. Dit geldt met name wanneer het bedrijfspand wordt gekocht met de bedoeling dat te gaan verhuren.

Immers, de huurprijs wordt bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters. Wanneer de oppervlakte van het pand kleiner is dan de eerder in de verkoopbrochure van de makelaar genoemde oppervlakte, zal de koper uiteraard minder vierkante meters kunnen verhuren dan begroot en daardoor schade lijden.

De Hoge Raad heeft zich in februari van dit jaar uitgelaten over een vordering van een koper die werd geconfronteerd met een lager aantal vierkante meters dan hij op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten. Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat een omschrijving in een verkoopbrochure niet zonder meer kan worden gekwalificeerd als garantie omtrent de oppervlakte van de onroerende zaak. De koper van de onroerende zaak mag dus volgens de Hoge Raad niet zonder meer verwachten dat de gegevens in een verkoopbrochure juist zijn. Hij moet er rekening mee houden dat indien de makelaar een voorbehoud maakt ten aanzien van de juistheid van de gegevens, de makelaar hierop een beroep kan doen. De uitspraak is te vinden op rechtspraak.nl, onder LJN nummer LJN BV6162.

Feiten

Alcoa heeft in 2006 een bedrijfspand verkocht aan Pasman. Savills heeft de verkooptransactie als makelaar van Alcoa begeleid. In dat kader had zij een verkoopbrochure opgesteld waarin een oppervlakte van het gebouw stond vermeld. Deze gegevens waren ontleend aan berekeningen van een andere makelaar. Savills had de oppervlaktegegevens ontvangen van de opdrachtgever (Alcoa) die het pand zelf had ontworpen en gebouwd. In de verkoopbrochure was een clausule opgenomen door Savills. In deze clausule stond dat de verstrekte gegevens van derden afkomstig zijn, dat in de verkoopbrochure vermelde informatie geheel vrijblijvend is en dat ten aanzien van de juistheid daarvan geen aansprakelijkheid kan worden aanvaard. Verder was in de leveringsakte bepaald dat verrekening van onder- en bovenmaat was uitgesloten
Na de levering bleek de oppervlakte van het verkochte bedrijfspand 15% kleiner was dan de oppervlakte die in de verkoopbrochure was opgenomen. Pasman vorderde daarop in een procedure een veroordeling van Alcoa en Savills tot vergoeding van de door haar geleden schade, te weten de jaarlijks te derven huurinkomsten over 15% van de oppervlakte.

Hof

Het Hof overwoog in het algemeen dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar, voordat hij de oppervlakte van een pand aan aanstaande kopers bekend maakt, deze oppervlakte 'in het normale geval' zelf dient op te meten. Het Hof oordeelde verder dat de makelaar niet klakkeloos mag afgaan op informatie van derden, maar de juistheid daarvan zelf moet onderzoeken. Omdat Savills dat niet had gedaan, terwijl het duidelijk was dat de oppervlakte voor Pasman van belang was omdat zij het bedrijfspand wilde gaan verhuren, oordeelde het Hof dat Savills niet met de van een makelaar vereiste zorgvuldigheid had gehandeld. Het Hof oordeelde dat dit onzorgvuldig handelen aan Savills verwijtbaar en toerekenbaar was, ondanks dat Savillis niet wist dat de informatie over de oppervlakte onjuist was. Mede gelet op de omvang van het bedrag aan gederfde inkomsten dat Pasman jaarlijks mistte, vond het Hof bovendien dat een beroep door Alcoa op het exoneratiebeding in de transportakte (waarin verrekening van boven- en ondermaat was uitgesloten) in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Zowel Savills als Alcoa werden door het Hof aansprakelijk gehouden voor de gelden schade.

Hoge Raad

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het Hof en oordeelt ten aanzien van Savills dat het Hof ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat Savills de oppervlaktegegevens heeft ontvangen van haar opdrachtgever Alcoa. Alcoa had het pand zelf ontworpen en gebouwd. Bovendien stond in de verkoopbrochure die aan Pasman was uitgereikt dat de gegevens afkomstig waren van de verkoper en dat Savills een voorbehoud maakte ten aanzien van de juistheid van die gegevens. De exoneratie van Savills, dat de verstrekte gegevens van derden afkomstig zijn, staat op de voet van elke pagina van de verkoopbrochure vermeld. Gelet op het voorgaande oordeelt de Hoge Raad dat in dít geval de makelaar niet jegens een derde aansprakelijk is voor de geleden schade.
Ook de verkoper Alcoa ontsprong hier de dans. De Hoge Raad overwoog dat het Hof niet was ingegaan op alle relevante omstandigheden, zoals de omstandigheden dat Alcoa er niet van op de hoogte was dat de oppervlakte kleiner was dan opgegeven en dat haar derhalve geen verwijt treft, en dat Pasman een ervaren handelaar in onroerend goed is en met de bepaling bewust het risico heeft aanvaard dat de oppervlakte kleiner was dan vermeld.

Conclusie

Uit de hier besproken uitspraak blijkt dat de vraag of een makelaar gehouden is om te controleren of de van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die hij meedeelt aan de kopers juist zijn, niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord. De omstandigheden van het geval zijn bepalend. Oplettendheid is geboden voor de koper, hij dient rekening te houden met de mogelijkheid dat wanneer de makelaar een voorbehoud maakt ten aanzien van de juistheid van de gegevens in de verkoopbrochure deze op dit voorbehoud een beroep op kan doen. Ook de verkoper kan zich beroepen op een bepaling waarin verrekening van onder- en bovenmaat is uitgesloten. Dergelijke bepalingen kunnen dus wel degelijk aansprakelijkheid uitsluiten.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)