THL heeft al meerdere keren geschreven over overlast: Zo is er een artikel over de normen voor lawaaioverlast, een artikel over overlast binnen de VvE en een artikel over huisdieren die overlast veroorzaken. Ook is geschreven over de gemengde overeenkomst, waarbij een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst middels een koppelbeding onlosmakelijk met elkaar worden verbonden, waardoor de huurder een beperkt beroep kan doen op huurbescherming.
Het sluiten van een gemengde overeenkomst
Een verhuurder kan in geval van een overlastsituatie de huurder een tweede kans geven, al dan niet in de op dat moment verhuurde woning. Aan die tweede kans kan de verhuurder voorwaarden verbinden. Het spreekt voor zich dat voorwaarden die partijen gezamenlijk (schriftelijk) overeenkomen, de voorkeur verdienen boven eenzijdig opgelegde voorwaarden. De voorwaarden kunnen afspraken inhouden met betrekking tot de uren waarop een instrument wordt bespeeld, de hoeveelheid te houden huisdieren, het tuinonderhoud of de frequentie en de tijdstippen waarop bezoek wordt ontvangen. Ook kan worden afgesproken dat huurder zorg/begeleiding ontvangt van een professionele zorginstelling en daartoe een zorgovereenkomst sluit. Wanneer zorg en begeleiding een voorwaarde is voor het aangaan van een (nieuwe) huurovereenkomst en deze voorwaarde (en de wijze waarop daar uitvoering aan wordt gegeven) wordt schriftelijk vastgelegd met een koppelbeding, dan kan worden gesproken van een gemengde overeenkomst. Het voordeel van zo'n gemengde overeenkomst ligt er voor de verhuurder met name in dat de huurbescherming niet van toepassing is en de gemengde overeenkomst dus eenvoudig kan worden opgezegd.
Praktijkvoorbeeld van het sluiten van een gemengde overeenkomst in geval van een tweede kans bij overlast
De media heeft in augustus 2013 en juni 2014 uitvoerig bericht over een overlastzaak die speelde in de gemeente Amsterdam en die werd veroorzaakt door een gezin van acht mensen. De verhuurder en de gemeente Amsterdam trokken in deze gezamenlijk op in het kader van het project 'Treiteraanpak'. De overlast betrof het hangen en roken in en vervuilen van het portiek, bedreigen en intimideren van omwonenden, geluidsoverlast, vernielingen, misdragingen van de kinderen in de wijk en overlast van bezoek. Omdat het gezin zich van de nodige waarschuwingen niets aantrok, is door de verhuurder in juli 2013 een kort geding tot ontruiming aangevangen.
Tijdens het kort geding heeft de verhuurder aangevoerd dat door de ontruiming het gezin niet dakloos zou worden, omdat hen vervangende woonruimte zou worden aangeboden, zij het onder voorwaarden en in nog nader te bepalen vorm. De vordering tot ontruiming is op 8 augustus 2013 toegewezen. Vervolgens is vervangende huisvesting aangeboden onder voorwaarden. Het betrof een tweetal containerwoningen. De voorwaarden hielden onder andere in, dat geen overlast/betalingsachterstanden meer zouden plaatsvinden en het gezin zijn volledige medewerking zou verlenen aan de betrokken hulporganisaties en toezicht zou aanvaarden. De overeenkomst was van tijdelijke aard (mede in verband met de tijdelijke omgevingsvergunning). Een beroep op huurders- of ontruimingsbescherming was door partijen uitgesloten. Aan de verhuurder is de bevoegdheid gegeven de overeenkomst tussentijds op te zeggen indien het gezin in verzuim zou raken met de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst.
U voelt het al aankomen; de verhuurder heeft de overeenkomst opgezegd, omdat een groot aantal voorwaarden door het gezin niet werd nagekomen. Aangezien het gezin de opzegging niet accepteerde, is het wederom tot een kort geding gekomen.
In de tweede kortgeding procedure verschilden partijen van mening over de vraag hoe de tussen hen gesloten overeenkomst moest worden geduid. Volgens het gezin was sprake van een huurovereenkomst. Volgens de verhuurder was sprake van een gemengde overeenkomst, met een bewonings- en begeleidingselement. De voorzieningenrechter oordeelde bij vonnis van 30 mei 2014, dat bij een overeenkomst die tot zowel het bieden van begeleiding als woonruimte strekt, de wettelijke huurbepalingen (waaronder de huurbescherming) slechts toepassing missen indien het begeleidingselement duidelijk overheerst. Niet betwist werd dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond dat het gezin gedurende een periode van maximaal twee jaar zou worden begeleid en getraind om uiteindelijk weer zelfstandig in een reguliere huurwoning te kunnen gaan wonen. Dat volgde ook uit de tekst van de overeenkomst. Uit processtukken is duidelijk gebleken dat gedurende de gehele periode van bewoning in de containerwoningen, het gezin nauwlettend is gemonitord en aangesproken op onwenselijk gedrag, hetgeen volgens de voorzieningenrechter wijst op een sterk aanwezig begeleidingselement. Op grond daarvan was het voor de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de overeenkomst kon worden aangemerkt als een gemengde overeenkomst, waarin het element van begeleiding overheerste.
Gelet op het voorgaande oordeelde de voorzieningenrechter dat sprake was van een rechtsgeldige opzegging, althans dat aannemelijk was dat de bodemrechter hiertoe zou oordelen.
Had de voorzieningenrechter geoordeeld dat geen sprake was van een gemengde overeenkomst, dan had hij de opzegging ongetwijfeld onrechtmatig geacht, omdat de wettelijk opzeggingstermijn niet in acht was genomen en/of een opzeggingsgrond ontbrak.
Overigens achtte de voorzieningenrechter het ook aannemelijk dat een bodemrechter, indien van een rechtsgeldige opzegging geen sprake zou zijn, zou oordelen dat het gezin de overeenkomst op grove wijze had geschonden door in gebreke te blijven met betaling van de gebruiksvergoeding, nog daargelaten de overige schending van de tussen partijen gemaakte afspraken. Eén en ander zou bij de bodemrechter ongetwijfeld tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de containerwoningen leiden, aldus de voorzieningenrechter.
Aanbevelingen
Wanneer een verhuurder een overlastgevende huurder een tweede kans gunt, dan is het raadzaam om na te gaan of deze kan worden gegoten in de vorm van een gemengde overeenkomst door de samenwerking aan te gaan met hulpverlenende instanties (indien nodig). Uit de gemengde overeenkomst zal moeten blijken van een koppeling tussen wonen en zorg en zullen de voorwaarden en de wijze waarop partijen daar uitvoering aan geven goed moeten worden geformuleerd.
De besproken uitspraken d.d. 8 augustus 2013 en 30 mei 2014 van de voorzieningenrechter zijn te vinden op www.rechtspraak.nl onder kenmerk ECLI:NL:RBAMS:2013:4935 respectievelijk ECLI:NL:RBAMS:2014:3094.
Vragen?
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).
