Een huurder die zijn bedrijfsruimte met zijn bedrijfsnaam wil verfraaien en zichzelf zichtbaar wil maken voor het publiek, heeft niet alleen te maken met zijn eigen smaak en wensen, maar ook met publiekrechtelijke regelingen en de smaak en wensen van de verhuurder. Voordat de huurder overgaat tot het ophangen van naamsaanduiding, lichtbakken, uithangborden of andere reclameborden, zal hij eerst langs de gemeente moeten en gelijktijdig langs de verhuurder.
Voor het plaatsen van gevelreclame is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, eenvoudig aan te vragen via het omgevingsloket online.
Een omgevingsvergunning is echter geen vrijbrief. De vraag die in dit stuk wordt beantwoord:
In hoeverre kan de verhuurder voorwaarden stellen aan gevelreclame?
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2014:4328) heeft in een uitspraak van 3 juni 2014 een en ander op een rijtje gezet. In die zaak was sprake van een huurovereenkomst en algemene bepalingen naar het model van de Raad voor Onroerende Zaken. Ook hadden huurder en verhuurder te maken met een huishoudelijk reglement.
De algemene huurvoorwaarden bepalen onder andere dat de huurder verhuurder te allen tijde schriftelijk zal informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben, zoals naamsaanduidingen, reclames, borden, aankondigingen. Verhuurder heeft het recht om met betrekking tot de door huurder gewenste veranderingen of toevoegingen voorschriften te geven, zoals ten aanzien van de uitvoering, plaats, afmeting en materiaalkeuze.
In de zaak die speelde voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden had de verhuurder in eerste instantie toestemming gegeven voor een ontwerp voor lichtbakken. De huurder paste het ontwerp aan en verzocht opnieuw toestemming. De verhuurder gaf deze toestemming niet, omdat deze in haar ogen overdadig en te dominant was voor het betreffende gebied. Bovendien werden zichtlijnen geblokkeerd en was er sprake van een bord dat te ver uit de gevel stak. In de procedure (die over meer ging dan alleen gevelreclame) voerde de huurder aan dat de verhuurder ten onrechte geen medewerking had verleend aan de gewenste lichtbakreclame op de gevel en aan de luifel van de betreffende bedrijfsruimte, waardoor de verhuurder het genot van de huurder had beperkt. Er zou sprake zijn van een gebrek, waardoor de huurder schade had geleden (gederfde inkomsten en reputatieschade). Dat vond het Gerechtshof te ver gaan.
Het Gerechtshof oordeelde dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met de ligging van de bedrijfsruimte en de al aanwezige reclameborden. Bij de totstandkoming van de overeenkomst was gevelreclame geen onderwerp van gesprek geweest. Verder had de verhuurder ten aanzien van bezoekersaantallen of te realiseren omzet geen garanties gegeven.
Het Gerechtshof stelde voorop dat uit hetgeen partijen in de huurovereenkomst waren overeengekomen, volgt dat het de huurder onder voorwaarden was toegestaan gevelreclame aan te brengen. Zo kon de huurder geen nadere feiten en omstandigheden stellen, waaruit volgde dat de verhuurder haar goedkeuring aan het gewijzigd ontwerp had dienen te geven. De huurder kon niet aantonen dat het gewijzigde voorstel ten opzichte van de oude situatie tot een belangrijke verbetering van de zichtbaarheid van de huurder als exploitant van de bedrijfsruimte voor de passantenstroom in en nabij het winkelcentrum zou leiden en / of en hoeveel meer passanten naar verwachting de bedrijfsruimte zouden bezoeken. Het Gerechtshof achtte de enkele omstandigheid dat een bepaalde reclamevoering meer zichtbaar is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat meer passanten de bedrijfsruimte zullen bezoeken. Zo is denkbaar dat voor het aantrekken van klanten uit de passantenstroom niet alleen van belang is de zichtbaarheid van de gevelreclame, maar bijvoorbeeld ook de naamsbekendheid, de aanwezigheid van concurrenten in het winkelcentrum en de ligging van de bedrijfsruimte in het winkelcentrum.
Gelet op hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen, komt aan de verhuurder in beginsel een grote vrijheid toe al dan geen toestemming te geven voor de gevelreclame. De verhuurder heeft bij toestemming ondermeer rekening te houden met de gerechtvaardigde plannen van haar andere huurders in het winkelcentrum en het effect dat de gevelreclame kan hebben op de uistraling van het winkelcentrum.
Met deze uitspraak heeft het Gerechtshof de positie van huurder en verhuurder verduidelijkt als het gaat om het aanbrengen van gevelreclame. De verhuurder heeft rekening te houden met de belangen van de huurder, maar kan grenzen stellen als daarmee de belangen van andere huurders en haar eigen belang zijn gediend. Bij het eigen belang van de verhuurder kan naast uitstraling gedacht worden aan verhuurbaarheid van eventuele naastgelegen panden, strijd met uniformiteit en de invloed op de waarde van het pand en eventuele naastgelegen panden.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (telefoonnummer 010-7504475 of rh@thladvocaten.nl).
