Huurders klussen wat af. De mooiste bouwwerken worden in woningen aangetroffen in de meest prachtige kleuren. De teleurstelling is groot wanneer een huurder de met bloed, zweet en tranen gerealiseerde creatie moet weghalen. En sommige huurders doen dat dus niet. Misschien kunnen ze het niet. Wat daar van zij, de verhuurder zit er mee. Of is het de opvolgend huurder die er mee zit? Het Hof Den Bosch oordeelde in een situatie waar de douchecabine van de huurder in de woning achterbleef en de opvolgend huurder die douchecabine niet wilde. Zij wilde een ligbad!
In dit artikel gaat het niet over de vraag wat de positie is van de verhuurder ten opzichte van de huurder, die nalaat de douchecabine te verwijderen. In dit artikel gaat het over de vraag of de opvolgend huurder genoegen moet nemen met een douchecabine of van de verhuurder kan eisen, dat zij haar badeenden kan laten zwemmen in een ligbad.
Allereerst zal ik kort de spelregels aanstippen. Daarna zal ik de uitspraak van het hof bespreken.
De wet
Om met de wet te beginnen: "De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd," aldus artikel 7:215 BW. In dit stuk gaat het niet om de discussie wat de betekening is van "zonder noemenswaardige kosten". In 2010 heeft de kantonrechter te Amsterdam al eens geoordeeld dat er bij herstelkosten van € 500,-- geen sprake is van herstel zonder noemenswaardige kosten. Over minder zal doorgaans niet geprocedeerd worden.
De voorwaarde
Voor verhuurders is het aan te raden om bij het verlenen van (schriftelijke) toestemming voor het aanbrengen van een verandering, de voorwaarde te stellen dat de huurder verplicht is de verandering en/of toevoeging weg te nemen bij het einde van de huurovereenkomst. Het is niet zo, dat deze voorwaarde niet meer hoeft te worden gesteld, omdat deze voorwaarde al is opgenomen in de algemene voorwaarden. De voorwaarde tot ongedaanmaking van een bouwwerk moet voor het specifieke geval worden overeengekomen.
Een huurder zal doorgaans graag willen, dat zijn verandering of toevoeging door een opvolgend huurder wordt overgenomen. Wat nu als de opvolgend huurder de verandering, laten we gemakshalve uitgaan van de douchecabine, niet wil overnemen? Als de verhuurder het goed heeft gedaan, zal deze huurder de douchecabine moeten verwijderen en de badkamer weer moeten terugbrengen in de oude staat. Doet de huurder dat niet, dan kan de verhuurder de kosten die gemaakt moeten worden om de badkamer terug te brengen in de oude staat op de huurder verhalen. De praktijk is weerbarstig. Het gebeurt natuurlijk vaak genoeg dat de verhuurder het er bij laat zitten. Of iets terugplaatst waar de opvolgend huurder geen genoegen mee neemt.
De casus
Het hof Den Bosch heeft bij uitspraak van 6 juni 2017 een oordeel gegeven over de wens van de opvolgend huurder met betrekking tot 'het terugbrengen in oorspronkelijke staat', waarbij het hof is uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden:
De opvolgend huurder stelt zich op het standpunt dat de verhuurder jegens haar verplicht is om in de woning een ligbad plaatsen. In kort geding vordert de opvolgend huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld tot het plaatsen van een ligbad in de woning.
De verhuurder stelt zich op het standpunt dat zij hiertoe niet gehouden is. Zij voert aan, dat het de opvolgend huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst bekend was dat zich in de woning geen ligbad bevond. De kortgedingrechter gaat hieraan voorbij en veroordeelt de verhuurder tot plaatsing van het ligbad. De verhuurder gaat in hoger beroep.
De uitkomst
Het Hof oordeelt als volgt.
Voor de beantwoording van vraag of de opvolgend huurder aanspraak kan maken op plaatsing van een ligbad, is van belang hetgeen partijen dienaangaande zijn overeengekomen. Het gaat dan niet enkel om de bewoordingen van de huurovereenkomst, maar het komt steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltexarrest).
Niet in geschil is dat tot de standaard voorzieningen in de woningen van het complex waartoe het gehuurde hoort, de aanwezigheid van een ligbad in de badkamer behoort. Verhuurder heeft niet betwist dat de andere huurwoningen in het complex over een ligbad beschikken. Dat sluit ook aan bij het feit dat op de plattegrond van het gehuurde, die op 26 mei 2014 aan de opvolgend huurder is getoond, een ligbad als standaard voorziening was ingetekend.
De vervanging van het ligbad voor een douchecabine is door de verhuurder aangemerkt als een zelf aangebrachte voorziening, hetgeen betekent dat een opvolgend huurder de keuze heeft om de verandering te accepteren of niet. Indien de opvolgend huurder de verandering niet accepteert dan dient deze door de vorige huurder ongedaan gemaakt te worden.
Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst tussen partijen mee dat onder het ongedaan maken van een verandering die door een vorige huurder is aangebracht, niet alleen het verwijderen van de douchecabine valt maar ook het terugplaatsen van het ligbad. Nu de verhuurder er kennelijk voor heeft gekozen om niet de vorige huurder aan te spreken op herstel van de oorspronkelijke situatie, mocht de opvolgend huurder redelijkerwijs van de verhuurder verwachten dat zij het herstel van de oorspronkelijke situatie, dus het opnieuw plaatsen van een ligbad, op zich zou nemen.
De door de verhuurder aangevoerde omstandigheid dat op de plattegrond van het gehuurde de vermelding staat dat aan de tekening geen rechten kunnen worden ontleend, doet aan het voorgaande niet af. Als vaststaand moet immers worden aangenomen dat het gehuurde oorspronkelijk een ligbad bevatte en dat deze is verdwenen doordat de badkamer door een vorig huurder is veranderd, welke verandering door de opvolgend huurder niet is aanvaard.
De lering
Wanneer een verhuurder te gemakkelijk omspringt met zelf aangebrachte voorzieningen, niet de voorwaarden stelt (schriftelijk!) dat de voorziening bij het einde van de verhuur dient te worden verwijderd en wanneer de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst de oude huurder niet daadwerkelijk verplicht tot verwijdering én herstel in de oude toestand, dan kan dat haar een kostbaar ligbad kosten.
Voor meer vragen over de perikelen rondom zelf aangebrachte voorzieningen kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail rh@thladvocaten.nl).
