Inleiding

De verhuurder van bedrijfsruimte staat veelal voor lastige keuzes tijdens de coronacrisis, zeker als de huurder aangeeft geheel of gedeeltelijk te stoppen met betalen van de huur. Wat kun je dan als verhuurder en waar doe je verstandig aan? En wat als de huurder de huurovereenkomst opzegt, al dan niet met inachtneming van een opzegtermijn. Op deze vragen geef ik zo goed als mogelijk antwoord. De uiteindelijke beantwoording van de vragen ligt bij de rechtspraak, maar het verdient de voorkeur om procedures te vermijden. In dat kader zet ik ook een aantal te nemen maatregelen en mogelijkheden op een rij.

Allereerst zet ik uiteen hoe de sluiting van bedrijfsruimten als gevolg van corona juridisch te duiden is.

Sprake van een gebrek?

Nu huurders met de sluiting van hun deuren geen gebruik kunnen maken van het gehuurde, zouden zij kunnen stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Als de sluiting een gebrek zou zijn, dan kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.

Een gebrek is een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst wel mag verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW). De wet bepaalt echter ook dat een feitelijke stoornis door derden geen gebrek oplevert. Een opgelegde sluiting door de overheid kan dan niet als een gebrek worden betiteld. Ook als de huurder uit veiligheidsoverwegingen zelf de deuren sluit, kan het niet gebruik kunnen maken van de bedrijfsruimte niet als een gebrek worden gekwalificeerd, waarvoor de verhuurder aansprakelijk kan worden gesteld.

Los van het voorgaande zal in de meeste gevallen een huurovereenkomst zijn gesloten waarin een beroep op huurprijsvermindering of schadevergoeding is uitgesloten. In de veelvuldig gebruikte modellen van de Raad voor Onroerende Zaken is daar in ieder geval sprake van.

Als dan geen sprake is van een gebrek en een beroep op huurprijsvermindering en schadevergoeding voor de huurder niet mogelijk is, wat kan een verhuurder dan nog verwachten?

Onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid

De huurder kan zich op onvoorziene omstandigheden beroepen (artikel 6:258 BW) en stellen dat de verhuurder op grond van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid niet kan verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Op die grond kan ontbinding van de huurovereenkomst of wijziging daarvan (bijvoorbeeld een tijdelijke lagere huurprijs) worden gevorderd.

Rechters zijn terughoudend bij het toewijzen van vorderingen op grond van onvoorziene omstandigheden. Zo is in het verleden vaker geoordeeld dat tegenvallende bezoekersaantallen en de gevolgen van een economische crisis tot het ondernemersrisico behoren. Ondanks dat een beroep op onvoorziene omstandigheden in de rechtspraak niet snel wordt gehonoreerd, is niet uit te sluiten dat de gevolgen van de coronacrisis wel als een onvoorziene omstandigheid worden gezien.  Uiteraard zal de verhuurder kunnen aanvoeren dat de huurder geen goed ondernemer is geweest door geen reserve op te bouwen. Ook kan worden aangevoerd dat de huurder een beroep kan doen op een of meer van de overheidssteunmaatregelen. Daarnaast kan worden bekeken of de huurder op alternatieve wijze zijn bedrijf kan voortzetten, zodat de huurder nog omzet blijft genereren.

Redelijkheidstoets

Los van de contractuele bepalingen zijn partijen gehouden om zich tegenover elkaar te gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. In dat kader kan van een verhuurder verwacht worden mee te denken met de huurder, wanneer deze zijn bedrijfsactiviteiten heeft moeten stilleggen en een beroep op overheidssteun niet, niet tijdig of niet voldoende soelaas bieden. Weliswaar lopen de lasten van de verhuurder ook gewoon door, maar als een huurder onevenredig zwaar wordt getroffen kan het redelijk zijn dat de verhuurder de huurder tegemoet komt. In welke mate zal van de omstandigheden afhangen.

Mogelijkheden ter overbrugging van de crisis

Voorop staat dat verhuurder en huurder tijdig met elkaar in gesprek moeten gaan. Gelet op de maatregelen ten gevolge van het coronavirus liggen faillissementen van huurders in het verschiet. De kans is niet heel groot dat de curator de huur doorbetaalt.

Hieronder noem ik een aantal opties die een verhuurder in overweging kan nemen bij het bepalen van het beleid gedurende de coronacrisis:

Partijen kunnen overeenkomen dat een deel van de huur wordt opgeschort. De huurder laat dan een huurachterstand ontstaan, die op enig moment moet worden ingelopen. Verstandig is vast te leggen vanaf wanneer de huurder de achterstand zal terugbetalen en binnen welke periode. De verhuurder zou als voorwaarde kunnen stellen, wanneer de huurder een rechtspersoon is, dat de bestuurder persoonlijk borg staat voor retournering van de huurachterstand na het verstrijken van de overeengekomen termijn van terugbetaling. Verder is het voor de huurder van belang dat over deze achterstand geen contractuele rente of boetes verschuldigd worden. In mijn optiek zou op zijn hoogst een handelsrente verschuldigd moeten zijn.

Partijen kunnen afspreken om de huur te verlagen gedurende de periode van (verplichte) sluiting en deze later, als de deuren weer opengaan,te verhogen wanneer ofwel de huurder een nader te bepalen (en eventueel door een accountant te controleren) omzet draait.

Als de huurder een waarborgsom heeft gestort of een bankrekening heeft afgegeven, kunnen partijen afspreken de waarborgsom/bankgarantie wordt ingezet ter voldoening van het niet betaalde deel van de maandelijkse huurprijs. Ik adviseer daarbij vast te leggen dat de waarborgsom/bankgarantie na een bepaalde periode weer moet worden aangevuld en dat bij gebreke daarvan de daarop staande boetes weer van kracht worden. Ook hier kan, in het geval de huurder een rechtspersoon is, de voorwaarde worden gesteld dat de bestuurder persoonlijk borg staat voor het geval de waarborgsom/bankgarantie niet binnen de gestelde termijn door de huurder wordt aangevuld. De verhuurder kan toezeggen om gedurende de periode van sluiting geen boetes op te leggen.

Een nogal drastische maatregel is het aanvragen van het faillissement van de huurder wanneer deze de huur geheel of gedeeltelijk niet betaalt. Het kan worden ingezet als pressiemiddel, maar het risico bestaat natuurlijk dat de aanvraag daadwerkelijk tot faillissement leidt. Een aanvraag is inmiddels ingediend door een verhuurder van Watson. Of dit pressiemiddel zinvol is, zal moeten blijken. Aan een faillissement heeft de verhuurder in deze tijd ook niet veel, tenzij een nieuwe huurder al staat te trappelen.Voor de verhuurder is het van belang dat zij volgens de regeling van de Belastingdienst de maandelijkse huur kan factureren mét btw, maar pas belasting hoeft af te dragen als de factuur door de huurder wordt voldaan. De verhuurder kan van regeling gebruik maken indien de huurder een ondernemer is voor de btw, de huurder de onroerende zaak gebruikt voor minstens 90% voor omzet waarover hij btw moet betalen en de onroerende zaak zelfstandig te exploiteren is. Mijn advies is om hierover contact op te nemen met de eigen accountant.

Bij het voorgaande zou de verhuurder de voor de huurder van belang zijnde specifieke omstandigheden in aanmerking moeten nemen, waaronder:
of de huurder gebruik maakt van de steun die de overheid hen biedt;
of de huurder, voldoende reserves heeft opgebouwd om ook zelf een financiële klap op te vangen;
of de bestuurder van een BV (die de huurder is) in de voorgaande jaren zich zoveel dividend heeft uitgekeerd, dat de BV geen financiële buffer meer heeft. In dat geval zou de verhuurder kunnen verlangen dat de bestuurder in privé een financiële bijdrage levert.

Nogmaals, ik adviseer verhuurders om in contract te treden met hun huurders om tot een tijdelijke oplossing te komen. Hierbij is het van belang dat de gemaakte afspraken goed worden vastgelegd. Partijen hoeven niet persé een schriftelijke overeenkomst te sluiten. Een e-mail van de verhuurder met daarin de afspraken en een daarna per e-mail van de huurder ontvangen bevestiging van de afspraken volstaat.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff. Zij is bereikbaar op telefoonnummer 010-7504475 of per e-mail: rh@thladvocaten.nl.